วิธีคำนวณค่าเสื่อมราคาของบ้าน อาคาร และคอนโดการคำนวณหาค่าเสื่อมราคามีหลากหลายวิธี แต่วิธีที่นิยมใช้มากที่สุดก็คือ วิธีการคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง (Straight Line Method) โดยมีสูตรการคำนวณง่ายๆดังนี้ Show ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก (ถ้ามี) x อัตราค่าเสื่อมราคา = ค่าเสื่อมราคา (ต่อปี)จากสูตรการคำนวณดังกล่าว จะพบว่ามีศัพท์เฉพาะดังนี้ ราคาทุนของสินทรัพย์ คือ มูลค่าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น คิดได้จากการนำเอาราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาครั้งแรก หักลบราคาที่ดิน ณ ปัจจุบัน ราคาซาก คือ ราคาที่มีการประเมินแล้วว่าจะขายได้เมื่อสินทรัพย์นี้หมดอายุการใช้งาน ซึ่งราคานี้อาจจะมีหรือไม่มีก็ได้ อัตราค่าเสื่อมราคา คืออัตราค่าเสื่อมสูงสุด 5% ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ในประมวลรัษฎากร ดังนั้นจึงขอยกตัวอย่างมาอธิบายเพื่อให้ทุกท่านเข้าใจได้ง่ายๆ ตามนี้  บ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน ตั้งอยู่ที่ อ.สันทราย ขนาดที่ดิน 120 ตารางวา ซื้อมาในราคา 4.5 ล้านบาท จะมีค่าเสื่อมราคาเท่าไหร่ต่อปี ก่อนอื่นเชียงใหม่บ้านแนะนำให้หา “ราคาทุนของสินทรัพย์” ก่อน เริ่มจากการแยกมูลค่าสิ่งปลูกสร้างออกจากมูลค่าที่ดิน โดยนำเอาราคาประเมินที่ดิน คูณกับขนาดที่ดิน ซึ่งในที่นี้สมมติว่าราคาที่ดิน อ.สันทราย อยู่ที่ตารางวาละ 18,000 บาท ก็จะได้ตามนี้ 18,000 x 120 = 2,160,000 บาท นำจำนวนนี้ไปลบกับราคาที่ซื้อบ้านมาก็จะได้ ราคาบ้านทั้งหมด 4.5 ล้านบาท – ราคาที่ดิน 2.16 ล้านบาท = ราคาทุนของสินทรัพย์ (ราคาสิ่งปลูกสร้าง) 2,340,000 บาท หลังจากคำนวณหาราคาทุนของสินทรัพย์ออกมาได้แล้ว ก็นำไปแทนค่าลงในสูตรคำนวณการหาค่าเสื่อมราคากันได้เลย ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก (ถ้ามี) x อัตราค่าเสื่อมราคา = ค่าเสื่อมราคา (ต่อปี) 2,340,000 x 5% (ในที่นี้ไม่ได้คิดราคาซาก) = 117,000 จากการคำนวณ สรุปได้ว่า บ้านเดี่ยวหลังนี้ มีค่าเสื่อมราคา ปีละ 117,000 หมายถึงว่าบ้านจะมีมูลค่าลดลงทุกปี ปีละ 117,000 บาท ดังนั้นบ้านหลังนี้จึงมีอายุการใช้งานประมาณ 20 ปี จึงจะเหลือเพียงมูลค่าของที่ดิน 2.16 ล้านบาท แต่ใช่ว่าบ้านนี้จะใช้พักอาศัยได้เพียง 20 ปีเท่านั้น เพราะบ้านที่มีคนพักอาศัยคอยดูแลบำรุงรักษาอยู่เสมอก็ย่อมต้องใช้งานได้นานมากขึ้นไปอีก จากตัวอย่างการคำนวณค่าเสื่อมราคาเบื้องต้น จะเห็นว่าบ้านหรือคอนโดนั้นมีการเสื่อมราคาลงไปทุกเมื่อเชื่อวัน แต่ใช่ว่ามูลค่าบ้านหรือคอนโดจะสูญสิ้นไปเมื่อครบกำหนดอายุการใช้งาน เพราะมูลค่าของที่ดินยังคงอยู่และมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต ทั้งนี้ทั้งนั้นราคาขายบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์นอกจากจะอาศัยการประเมินราคาที่ดิน ค่าเสื่อมราคามาเป็นตัวกำหนดราคาขายแล้ว ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆอย่างด้วย เช่น สภาพบ้านหรือสิ่งปลูกสร้าง โลเคชั่น และราคาขายตามท้องตลาด รวมไปถึงปัจจัยอื่นๆ ที่ส่งผลทั้งทางตรงและทางอ้อมมาประกอบกันด้วย ส่วนใครที่กำลังตัดสินใจจะขายบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ในเขตจังหวัดเชียงใหม่ อย่าลืมคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาด้วยนะ และถ้ายังไม่รู้จะฝากขายกับใครก็สามารถฝากกับเพอร์เฟคโฮมส์ เชียงใหม่ได้เลย ทุกๆ สิ่งบนโลกใบนี้ ย่อมดำรงอยู่กับความไม่เที่ยงเป็นธรรมดาสาระ สิ่งที่เคยใหม่ก็ย่อมเก่าตามสภาวะเวลา รวมถึงสินทรัพย์อย่างอสังหาฯ ที่ต่อให้มีการปรับปรุง ซ่อมแซม แก้ไขสักเท่าใด ก็ไม่อาจหลีกเลี่ยงการผุผังที่จะต้องเกิดขึ้นแน่ๆ แล้วไปได้ ซึ่งในการประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายทอดตลาดนั้น ได้มีการกำหนดให้คิดคำนวณในส่วนของ ‘ค่าเสื่อมราคา’ เอาไว้เพื่อการดังกล่าวไว้อย่างเสร็จสรรพ //อะไรคือ ค่าเสื่อมราคาวิธีคิดค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์ จะอ้างอิงจากประมวลรัษฎากร (การประเมินราคาทรัพย์สินทางบัญชี) อันมีใจความสำคัญที่ว่า ‘การหักค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน ให้คำนวณหักตามระยะเวลาที่ได้ทรัพย์สินนั้น ทั้งนี้ อาคารถาวร จะมีวิธีคิดค่าเสื่อมราคาอาคาร ไม่เกินอัตราร้อยละ 5 ของมูลค่าต้นทุนต่อปี’ ทั้งนี้ เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมกับทางผู้ซื้อและผู้ขาย ที่จะได้ทราบราคาของอสังหาฯ ที่คือครองอยู่จริงๆ ว่ามีมูลค่าเหลืออยู่เท่าใด Credits: nachi.org //การคำนวณค่าเสื่อมราคาในที่นี้ แม้จะมีรูปแบบของการคำนวณค่าเสื่อมราคาอยู่หลากหลายแนวทาง แต่วิธีที่ง่ายและไม่ซับซ้อน (ทั้งต่อผู้ขายและผู้ซื้อ) คือ วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง (Straight Line Method) ที่จะถือว่า ความเสื่อมสภาพของสินทรัพย์นั้น เกิดขึ้นในอัตราที่เท่ากันในทุกๆ ปีที่ผ่านไป ตลอดอายุการใช้งาน (โดยไม่เอาปัจจัยอื่นใดเข้ามาเกี่ยวข้อง) ซึ่งสามารถคำนวณค่าเสื่อมราคาในแต่ละปีได้ดังต่อไปนี้ ค่าเสื่อมราคา/ปี = [มูลค่าทรัพย์สิน-ราคาซาก (ถ้ามี)] / อายุการใช้งาน หรือ ค่าเสื่อมราคา/ปี = [มูลค่าทรัพย์สิน-ราคาซาก (ถ้ามี)] * อัตราเสื่อมราคา ทั้งนี้ การคิดค่าเสื่อมราคานั้น สำหรับอาคารบ้านเรือนทั่วไป จะคิดค่าเสื่อมราคา สูงสุดที่ 5% ต่อปี ตามที่กำหนดไว้ในประมวลรัษฎากร (การประเมินราคาทรัพย์สินทางบัญชี) อย่างไรก็ตาม การประเมินค่าเสื่อมราคานั้น จำต้องคำนึงถึงราคาที่ดิน โดยหักออกจากการประเมินราคาซื้อขาย ก่อนนำมาคำนวณ และอัตราคำนวณค่าเสื่อมราคาในอัตรา 5% นั้น ให้ถือว่าอาคารมีอายุการใช้งาน 20 ปี วิธีคิดค่าเสื่อมราคานี้ แม้จะเป็นหลักการสำหรับผู้ขายเสียเป็นส่วนใหญ่ แต่สำหรับนักลงทุนทางด้านอสังหาฯ ที่มีประสบการณ์ช่ำชอง จะคิดคำนวณค่าเสื่อมราคานี้รวมเข้ากับสมการคิดก่อนการเลือกซื้อ เพื่อให้ได้ผลลัพธ์และผลกำไรจากการลงทุนที่ดีที่สุดอีกทางหนึ่งด้วย ค่าเสื่อมราคา สิ่ง ปลูก สร้างคิดอย่างไร➢ มูลค่าสิ่งปลูกสร้างก่อนหักค่าเสื่อมราคา = ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่สิ่งปลูกสร้าง = 6,500 x 100 = 650,000. ➢ ค่าเสื่อมราคาสิ่งปลูกสร้าง (กรณีนี้เป็นบ้านตึก ครึ่งไม้อายุ10 ปีค่าเสื่อมราคาร้อยละ 4 ต่อปี ค่าเสื่อมราคา = 650,000 x 4% = 26,000 บาท
วิธีคิดค่าเสื่อมราคาอาคาร กี่ปีค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาอาคารได้ในอัตราร้อยละ 5 หรือเกินกว่าอัตราร้อยละ 5 ในบางปี แต่ จำนวนปีอายุการใช้ของทรัพย์สินเพื่อการหักค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาต้องไม่น้อยกว่า 20 ปี ตาม
วิธีคิดค่าเสื่อมราคา มีอะไรบ้างค่าเสื่อมราคา = (ราคาต้นทุน – มูลค่าซาก) ÷ อายุการใช้งาน ตัวอย่าง : สมมติว่าบริษัทสั่งซื้อรถขนสินค้า 1 คัน ราคา 500,000 บาท มีมูลค่าซาก 50,000 บาท มีอายุการใช้งาน 10 ปี สมารถตั้งสูตรคำนวณได้ ดังนี้ ค่าเสื่อมราคา = (5,000,000 -50,000) ÷ 10 ปี = 45,000 บาท
ค่าเสื่อมราคาเครื่องจักร คิดยังไงค่าเสื่อมราคา = (ราคาทุน – มูลค่าคงเหลือ) / อายุการใช้งาน ราคาทุน คือ ราคาที่ซื้อมาของสินทรัพย์ถาวร มูลค่าในส่วนนี้จะรวมถึงต้นทุนในการทำให้สินทรัพย์ดังกล่าวมีสภาพพร้อมใช้งานด้วย เช่น ค่าขนส่ง ค่าติดตั้งเครื่องจักร เป็นต้น
|
วิธีคิดค่าเสื่อมราคาสิ่งปลูกสร้าง
กระทู้ที่เกี่ยวข้อง
ลิขสิทธิ์ © 2024 th.apacode Inc.
