ต่อเติมแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต

อยากต่อเติมบ้านแต่สงสัยว่า ต่อเติมแค่ไหนจึงจะต้องของอนุญาต มาทำความเข้าใจเรื่อง กฎหมายต่อเติมบ้าน และอัปเดตกฎหมายใหม่ที่เกี่ยวข้องกัน

กฎหมายต่อเติมบ้าน หรือกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการต่อเติมและเปลี่ยนแปลงพื้นที่ใช้สอย คือ กฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ.2528) ว่าด้วยเรื่องการกระทำที่ไม่ถือว่าเป็นการดัดแปลงอาคาร ซึ่งใจความสำคัญคือ เพื่อป้องกันอันตรายจากการดัดแปลงหรือเพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างอาคาร และมีกฎหมายเพิ่มเติม คือ กฎกระทรวง ฉบับที่ 65 (พ.ศ. 2558) ซึ่งเกี่ยวกับการติดตั้งโซล่าเซลล์บนหลังคา ซึ่งสรุปเนื้อความให้เข้าใจง่ายๆ ดังนี้

กฎหมายต่อเติมบ้าน ระบุว่าการต่อเติม-รีโนเวทต่อไปนี้ ไม่ถือเป็นการดัดแปลงอาคาร จึงไม่ต้องขออนุญาต

1. การเปลี่ยนโครงสร้างโดยใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม ยกเว้นโครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง และโครงสร้างเหล็ก 

• บ้านโครงสร้างไม้ เปลี่ยนโครงสร้างไม้ชิ้นใหม่ตามแบบเดิมได้โดยไม่ต้องขออนุญาต
• บ้านโครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็ก (ค.ส.ล.) และโครงสร้างเหล็ก  แม้การเปลี่ยนโครงสร้างนั้นจะใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม ก็ต้องขออนุญาต  กฎหมายต่อเติมบ้าน

2. การเปลี่ยนแปลงส่วนต่างๆ ของอาคารที่ไม่เป็นโครงสร้าง ซึ่งเพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างไม่เกิน 10 %

ส่วนที่ไม่ถือเป็นโครงสร้าง เช่น ผนัง พื้น และส่วนตกแต่ง ซึ่งหากดัดแปลงโดยวัสดุเดิมและปริมาณใกล้เคียงเดิม มักจะไม่ได้เพิ่มน้ำหนักให้อาคาร  แต่ถ้ามีการเปลี่ยนวัสดุที่หนักขึ้น เช่น จากผนังโครงเบา (โครงคร่าวกรุวัสดุแผ่น) เป็นผนังก่ออิฐ, เปลี่ยนจากวัสดุปูพื้นไม้เป็นพื้นคอนกรีต หรือมีการเพิ่มระดับและความหนาพื้น เป็นต้น ถ้ามีการเพิ่มน้ำหนักเกิน 10 % ของน้ำหนักอาคาร ต้องยื่นขออนุญาต โดยให้วิศวกรคำนวณน้ำหนักใหม่ เพื่อป้องกันโครงสร้างเดิมรับน้ำหนักมากเกินไป

3. การเปลี่ยนแปลงขนาด รูปทรง ส่วนประกอบอาคาร ซึ่งเพิ่มน้ำหนักไม่เกิน 10 %

ข้อนี้คล้ายข้อ 2 เป็นการเปลี่ยนแปลงส่วนย่อย เช่น การเพิ่มลดหรือเปลี่ยนรูปแบบประตู หน้าต่าง ฝ้าเพดาน ซึ่งไม่ได้เป็นโครงสร้างอาคาร ถ้ามีการเพิ่มน้ำหนักไม่เกิน 10 % ของน้ำหนักอาคาร ไม่ต้องขออนุญาต

4. การลดหรือขยายพื้นที่ชั้นหนึ่งชั้นใดรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลด-เพิ่มเสาหรือคาน

เช่น การเจาะพื้นเดิมเป็นช่องโล่ง การเพิ่มพื้นเฉลียงชั้นล่าง ซึ่งไม่ได้ลด-เพิ่มเสาหรือคาน ก็ไม่ต้องขออนุญาต

5. การลดหรือขยายเนื้อที่หลังคา โดยมีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลด-เพิ่มจำนวนเสาหรือคาน 

เช่น การต่อเติมกันสาดที่มีเนื้อที่รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และมีน้ำหนักรวมกันเพิ่มขึ้นไม่เกิน 10 % ก็ไม่ต้องขออนุญาต

6. การติดตั้งแผงโซล่าเซลล์บนหลังคาบ้านที่มีขนาดพื้นที่ติดตั้งไม่เกิน 160 ตารางเมตร และมีน้ำหนักรวมกันไม่เกิน 20 กิโลกรัมต่อตารางเมตร ไม่ต้องขออนุญาต

แต่ต้องมีผลการตรวจสอบความแข็งแรงของโครงสร้างและการติดตั้งได้อย่างปลอดภัยโดยวิศวกร และแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นทราบก่อนดำเนินการ

หมายเหตุ: ทั้งนี้ต้องตรวจสอบว่า การต่อเติมและรีโนเวทนั้นไม่ขัดกับกฎหมายควบคุมอาคารและกฎหมายท้องถิ่นด้วย

          กว่า 80% ของบ้าน และทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ ต้องผ่านการต่อเติมบ้านเพื่อให้มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น และส่วนใหญ่จะไม่ได้ผ่านการขออนุญาตซึ่งเป็นเรื่องที่ผิดกฎหมายตามพระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร แต่มีอยู่ 5 กรณีที่ไม่ต้องขออนุญาตและไม่ผิดกฎหมาย

           บ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ในโครงการจัดสรรส่วนใหญ่ จะถูกออกแบบตัวบ้านให้สอดคล้องกับเนื้อที่ดินที่มี รวมถึง สัดส่วนพื้นที่ใช้สอยต่างๆ และเสาเข็มส่วนใหญ่ที่เลือกใช้ก็เป็นขนาดที่รองรับบ้านตามแบบที่ออกแบบไว้ น้อยมากที่จะเผื่อสำหรับการรับน้ำหนักอื่นๆ ด้วย เพราะสิ่งเหล่านี้มีผลกับต้นทุน ราคาบ้าน ยิ่งบ้านระดับราคาไม่แพงมาก 1-2 ล้านบาท เสาเข็มส่วนใหญ่ก็จะเป็นเสาเข็มที่รับน้ำหนักเฉพาะตัวบ้าน ยกเว้นบางโครงการจะทำเผื่อไว้ให้ผู้ซื้อต่อเติม

          แต่ถ้าให้สำรวจที่อยู่อาศัยทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ ทั้งหมด เชื่อได้เลยว่าไม่น้อยกว่า 80-90% ต่อเติมบ้าน เพื่อให้มีพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านมากขึ้น และส่วนใหญ่แล้วจะต่อเติมบ้านโดยไม่ได้ขออนุญาต ซึ่งจริงๆ การต่อเติมบ้าน โดยไม่ได้รับอนุญาตถือว่าผิดกฎหมายตามพระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ที่ว่าด้วยเรื่องการดัดแปลง หรือต่อเติมอาคาร จะต้องขออนุญาต ยกเว้น 5 กรณีที่ไม่ต้องขออนุญาต

5 กรณีที่ไม่ต้องขออนุญาตเมื่อต่อเติมบ้าน

1. การ “เพิ่ม” หรือ “ลด” เนื้อที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน ซึ่งหมายความว่า ถ้าเกินกว่า 5 ตารางเมตร ก็ต้องขออนุญาต
2. การ “เพิ่ม” หรือ “ลด” เนื้อที่ของหลังคารวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน หมายความว่า ถ้าเกินกว่า 5 ตารางเมตร ก็ต้องขออนุญาต
3. การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร ด้วยการใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม ซึ่งหมายความว่า ถ้าเรามีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเป็นวัสดุที่แตกต่างจากเดิม เราต้องขออนุญาต
4. การเปลี่ยนส่วนใดๆ ภายในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร ด้วยการใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่นที่ไม่ได้เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม ซึ่งหมายความว่า ถ้าเรามีการเปลี่ยนแปลงส่วนใดๆ ภายในบ้านด้วยวัสดุที่แตกต่างจากเดิม หรือเพิ่มน้ำหนักเกินกว่า 10% ของน้ำหนักเดิม เราต้องขออนุญาต
5. การเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด เนื้อที่ส่วนใดๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร และไม่เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างอาคารเดิม ซึ่งหมายความว่า ถ้าเรามีการเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด เนื้อที่ในบ้านด้วยวัสดุที่แตกต่างจากเดิม หรือเพิ่มน้ำหนักเกินกว่า 10% ของน้ำหนักเดิม เราต้องขออนุญาต

           ถ้าพิจารณาจากข้อยกเว้น 5 ข้อแล้ว จะเห็นว่า การต่อเติมส่วนใหญ่ที่เราๆ ทำกันอยู่ ล้วนต้องขออนุญาต เพราะพื้นที่ที่เราต่อเติม ส่วนใหญ่จะเกินกว่า 5 ตารางเมตร แต่ที่ผ่านมาทางการอาจจะอนุโลม เพราะไม่ได้ส่งผลกระทบกับเพื่อนบ้านหรือชุมชนใกล้เคียง หรือไม่มีการร้องเรียนว่าการต่อเติมนั้น เป็นเหตุให้เกิดความไม่ปลอดภัยกับชุมชนข้างเคียง
เหตุผลสำคัญที่ภาครัฐกำหนดว่าเราต้องขออนุญาตต่อเติมก่อนนั้น เป็นเพราะความปลอดภัยทั้งของเจ้าของบ้านที่ต่อเติมเองและเพื่อนบ้านใกล้เคียง กับการต่อเติมนั้นอาจส่งผลกระทบไม่ทางใดก็ทางหนึ่งไปยังเพื่อนบ้าน หรือชุมชนใกล้เคียง ดังนั้น การต่อเติมจึงควรขออนุญาตให้ถูกต้องก็ดีกว่า โดยขั้นตอนในการขออนุญาตมีดังนี้

ขั้นตอนในการขออนุญาตก่อนต่อเติมบ้าน

1. ติดต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่บ้านของเราตั้งอยู่ เช่น ถ้าบ้านของเราอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ก็ดำเนินเรื่องผ่านสำนักงานเขตกรุงเทพมหานครที่พื้นที่ที่บ้านเราตั้งอยู่ ส่วนถ้าเป็นต่างจังหวัด เราอยู่จังหวัดไหน เราก็แจ้งกับองค์การบริหารจัดการส่วนท้องถิ่นของจังหวัดนั้นๆ

2. ยื่นแบบขออนุญาตก่อสร้างอาคาร, ดัดแปลงอาคาร, รื้อถอนอาคาร

3. เมื่อได้รับอนุญาตแล้ว ก็ต้องมายื่นขอรับใบอนุญาตดังต่อไปนี้
- ใบแจ้งการออกใบอนุญาตก่อสร้าง, ดัดแปลง, รื้อถอนอาคาร ภายใน 45 วัน นับแต่วันที่ขออนุญาต
- หลังจากนั้น ให้ขอรับใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร, ดัดแปลงอาคารรื้อถอนอาคาร ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งออกใบอนุญาตไว้

ทั้งนี้ เอกสารและค่าธรรมเนียมต่างๆ สามารถติดต่อสอบถามได้จากสำนักงานเขตท้องถิ่นตามพื้นที่ที่บ้านเราตั้งอยู่ ซึ่งอาจจะยุ่งยากเล็กน้อย แต่ทำตามความถูกต้อง ก็ปลอดภัยทั้งกับตัวเองและชุมชนรอบข้าง

เพื่อนบ้านก็สำคัญ

นอกจากขออนุญาตกับทางการแล้ว สิ่งที่ “ลืมไม่ได้” นั่นก็คือ การแจ้งกับเพื่อนบ้าน ใจเขาใจเรา เพื่อความสงบสุขในการอยู่อาศัยร่วมกัน บอกกล่าวเพื่อนบ้านว่าเราจะต่อเติม รื้อถอน ตั้งแต่ช่วงวันไหนถึงวันไหน อาจทำให้เกิดความไม่สะดวก และการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ อาจจะกระทบกับเพื่อนบ้านอย่างไรบ้าง เพราะหากเราต่อเติม รื้อถอน แล้วส่งผลกระทบกับเพื่อนบ้าน แม้จะดำเนินการขออนุญาตทางการอย่างถูกต้อง เราก็อาจจะถูกฟ้องร้องได้เช่นกัน