“บ้าน” เป็นปัจจัย 4 เพื่อการดำรงชีวิต ดังนั้น เมื่อมีหน้าที่การงาน รายได้ที่มั่นคงหลายคนก็อยากเติมเต็มความฝันด้วยการมีบ้าน โดยวิธีการซื้อบ้านมักจะขอกู้สินเชื่อกับธนาคารพาณิชย์ ซึ่งลักษณะพิเศษ คือ มีระยะเวลาผ่อนชำระนานกว่าสินเชื่อประเภทอื่นๆ สูงสุดไม่เกิน 30 ปี หมายความว่า หากตัดสินใจซื้อบ้านต้องมีภาระผ่อนชำระค่อนชีวิต Show
“รายได้” และ “ค่าใช้จ่าย” จะเป็นตัวกำหนดความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ ซึ่งตามหลักการวางแผนการเงินควรมีภาระหนี้ทุกประเภทแต่ละเดือนสูงสุดไม่เกิน 40% ของรายได้ เช่น เงินเดือน 45,000 บาท ควรมีหนี้ต้องผ่อนรวมกันไม่เกิน 18,000 บาท ดังนั้น หากมีหนี้อื่นๆ เช่น หนี้รถ หนี้บัตรเครดิต ที่ต้องผ่อนในแต่ละเดือน อาจทำให้การขอสินเชื่อบ้านได้ในวงเงินลดน้อยลง
2.ซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสม เมื่อรู้สถานะทางการเงินและความสามารถในการผ่อนชำระหนี้แต่ละเดือนแล้ว ก็จะรู้ว่าควรซื้อบ้านที่ราคาไหนเพื่อทำให้ไม่เป็นภาระจนเกินไป ซึ่งหลักการเบื้องต้นในการประเมินวงเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์จะคำนวณจากจำนวนเงินที่ผู้กู้มีความสามารถผ่อนได้ในแต่ละงวดในอัตราส่วน โดยจำนวนเงินผ่อนต่องวด 8,000 บาท ต่อยอดหนี้ 1 ล้านบาท นั่นคือ ถ้าสามารถผ่อนได้ 8,000 บาทต่อเดือน ธนาคารจะให้กู้ 1 ล้านบาท ถ้าผ่อนได้ 16,000 บาทต่อเดือน จะกู้ได้ 2 ล้านบาท เป็นต้น
8,000 เช่น มีความสามารถในการผ่อน 10,000 บาทต่อเดือน จะกู้ซื้อบ้านได้สูงสุด 1,250,000 บาท อย่างไรก็ตาม เป็นการคำนวณคร่าวๆ ถ้าอยากรู้ว่าตัวเองมีความสามารถในการกู้ได้เท่าไหร่ต้องปรึกษาเจ้าหน้าที่ธนาคาร เพราะการที่จะกู้ได้เท่าไหร่นั้นยังขึ้นกับเงื่อนไขอื่นๆ เช่น ระยะเวลาในการผ่อนชำระ อัตราดอกเบี้ย หรือมีผู้กู้ร่วมด้วยหรือไม่ เป็นต้น 3.วางเงินดาวน์เยอะๆ เมื่อวางแผนซื้อบ้านก็ต้องมีเงินสำหรับดาวน์บ้าน ประมาณ 5 - 20% ของราคาบ้าน ส่วนเงินที่เหลือถึงจะไปขอสินเชื่อกับธนาคาร ซึ่งมีหลายคนที่เลือกจ่ายเงินดาวน์ให้น้อยที่สุด ข้อดี คือ ใช้เงินตัวเองไม่เยอะ ข้อเสีย คือ มีภาระดอกเบี้ยจ่ายสูง ดังนั้น หากเป็นไปได้ควรเตรียมเงินให้พร้อมสำหรับดาวน์บ้านให้มากที่สุด เช่น 20% หรือ 30% ก็จะช่วยประหยัดดอกเบี้ย
4.เพิ่มเงินผ่อนต่อเดือน ช่วงเริ่มวัยทำงาน เงินเดือนยังไม่ได้เยอะก็ควรเลือกระยะเวลาผ่อนบ้านให้นานที่สุด เช่น 25 ปี หรือ 30 ปี เป็นต้น เพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย แต่เมื่อไหร่ที่เงินเดือนเพิ่มสูงขึ้นหรือมีรายได้พิเศษก็ต้องเพิ่มเงินที่ผ่อนแต่ละเดือนให้สูงขึ้น อาจใช้วิธีเพิ่มแบบขั้นบันใด เช่น ปีนี้ผ่อนเดือนละ 6,765 บาท ปีหน้าผ่อนเดือนละ 7,765 บาท ปีถัดมาผ่อนเดือนละ 8,765 บาท เป็นต้น ก็จะทำให้ประหยัดดอกเบี้ยและปลดหนี้ได้เร็วยิ่งขึ้น
ขั้นตอนการกู้-โอน บ้านและคอนโดสำหรับผู้ที่สนใจจะซื้อบ้านดีๆ สักหลัง ไม่ว่าจะเพื่อการลงทุนหรือเพื่ออยู่อาศัย และต้องการขอยื่นกู้ซื้อบ้าน แต่ไม่รู้จะเริ่มต้นหรือเตรียมตัวอย่างไร วันนี้ Homezoomer มีขั้นตอนการขอสินเชื่อมาฝากครับ ซึ่งในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินแต่ละแห่งนั้น อาจมีเงื่อนไขแตกต่างกันไป แต่สิ่งหนึ่งที่เหมือนกัน นั่นคือต้องมี “เครดิตดี” ไม่ติดบัญชีดำ เครดิตบูโร หรือประวัติเสียนั่นเองครับ และอีกส่วนที่สำคัญที่จะทำให้พิจาณณยื่นกู้ง่าย นั่น คือ “เงินออม”เงินออมครับเงินออม เพราะตามปกติแล้วสถาบันการเงินจะปล่อยสินเชื่อสูงสุดเพียงแค่ 70-90% เท่านั้น ส่วนที่เหลือ นั่นคือเงินออมที่ผู้ซื้อต้องจ่ายในการซื้อบ้าน รวมถึงยิ่งมีหลักประกันต่างๆ ยิ่งอนุมัติง่ายเลยครับ ไม่ว่าจะเป็นโฉนดที่ดิน รถยนต์ ตั๋วทองคำ เงินฝากธนาคาร ฯลฯ สำหรับขั้นตอนการยื่นกู้ขอสินเชื่อมีขั้นตอนดังนี้ เตรียมเอกสารยื่นกู้ซื้อบ้าน กรณีผู้มีรายได้ประจำ– บัตรประจำตัวประชาชน (สำเนา) เตรียมเอกสารยื่นกู้กรณีประกอบอาชีพอิสระ– บัตรประจำตัวประชาชน (สำเนา) ในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ ทางสถาบันการเงินจะส่งข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับรายรับ รายจ่าย เพื่อเช็คเครดิตบูโรที่
สำนักงานเครดิตแห่งชาติ National Credit Bureau(NCB) ประมาณ 1 สัปดาห์ เมื่อไม่ติด Black Lish จะมีเจ้าหน้าที่เข้ามาประเมินราคาบ้าน สถาบันการเงินจะนัดวัดล่วงหน้าอีกที เพื่อถ่ายรูปและประเมินราคา ในส่วนค่าประเมินบ้านผู้ซื้อจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการประเมิน 1500-3000 บาท วันโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อและผู้ขาย และเจ้าหน้าที่ธนาคารมาเจอกันที่สำนักงานที่ดินที่ทำการซื้อขาย และทำสัญญาต่อเจ้าหน้าที่เพื่อทำการไถ่ถอน สถาบันการเงินจะนำเช็คให้กับเจ้าของบ้านหรือโครงการและเงินส่วนต่างที่ผู้ซื้อมอบให้เจ้าของบ้านหรือโครงการ เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะทำการสอบถามราคาซื้อขายและขอดูสัญญาซื้อขาย และแจ้งราคาประเมินขั้นต่ำเพื่อให้ผู้ขายเสียภาษี (ส่วนใหญ่ราคาจากกรมที่ดินจะถูกกว่าราคาประเมินมาก) ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน
(แล้วแต่นโยบายของรัฐ) เมื่อทำการจ่ายค่าโอนค่าจำนองหลังจากโอนกรรมสิทธิ์ให้กับกรมที่ดินแล้ว ผู้ซื้อจะได้เอกสาร พวกสัญญาซื้อขายคนละชุดกับสถาบันการเงิน สำเนาโฉนดที่ดิน (ตัวจริงอยู่กับสถาบันการเงิน) สัญญาลูกหนี้ และกุญแจบ้าน หลังจากนั้นผู้ซื้อก็ไปทำสำเนาทะเบียนบ้านฉบับใหม่ที่อำเภอและย้ายตนเองเข้าเป็นเจ้าของบ้าน เป็นอันเสร็จสมบูรณ์ครับ เรียบเรียงเนื้อหาและจัดทำรูปภาพโดย : Homezoomer.com |