ระเบียบการประเมินราคาที่ดิน

ที่กล่าวมาแล้วทั้งหมดเป็นการประเมินราคาบ้านและที่ดิน โดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาดโดยแท้จริง อย่างไรก็ดี บ่อยครั้งในทางปฏิบัติ การประเมินราคาบ้านและที่ดินจะใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดเฉพาะส่วนที่เป็นที่ดินเท่านั้น ส่วนอาคารมักแยกประเมินราคาออกไปต่างหากโดยใช้วิธีคิดจากต้นทุนแทนเพราะเป็นวิธีที่น่าเชื่อถือและได้รับการยอมรับมากกว่า จึงเท่ากับว่าเป็นการผสมผสานระหว่างการประเมินราคาด้วยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด กับวิธีคิดจากต้นทุน อย่างกลมกลืนไปโดยปริยาย ดังนั้นเพื่อช่วยให้คุ้นเคยกับการประยุกต์ใช้วิธีการประเมินด้วยวิธีนี้

จึงขอถือโอกาสนำวิธีการประเมินราคาที่ดินตามแนวทางนี้ มานำเสนอเพื่อเป็นการจุดประกายความคิดในการประเมินราคาบ้านและที่ดินให้กว้างไกลออกไป ซึ่งในตัวอย่างที่จะนำเสนอต่อไปนี้ จะสังเกตว่าในหลายๆ กรณี การเปรียบเทียบและปรับปรุงราคา ไม่จำเป็นต้องเปรียบเทียบกับราคากับที่ดินแปลงอื่นเสมอไป แต่สามารถเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายในอดีตของตัวเองก็ได้ โดยปรับให้กลายเป็นราคาในปัจจุบัน แทน

การประเมินราคาที่ดินแบบผสมผสานนี้ แยกพิจารณาออกได้เป็น 3 กรณีด้วยกัน คือ

: กรณีที่ซื้อขายที่ดินเพียงอย่างเดียว
: กรณีที่มีการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
: กรณีที่ดินที่ไม่มีการซื้อขายในระยะที่ผ่านมา

สำหรับแนวคิดการประเมินราคาโดยเปรียบเทียบราคาตลาดในตัวอย่างที่จะกล่าวต่อไป อาศัยหลักการดังนี้

• ข้อมูลเกี่ยวกับราคาซื้อขายที่เก็บรวบรวมมาได้ จะทำการปรับราคาในอดีตให้เป็นปัจจุบัน โดยพิจารณาถึงอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในบริเวณที่ประเมินราคา

• การคำนวณราคาปัจจุบัน จะใช้หลักเดียวกับการคิดผลตอบแทนทบต้น(Compound Interest) สำหรับสินทรัพย์ที่มีการซื้อขายมานานแล้ว

• สูตรในการคำนวณ C.V. = P(1+i)n โดยที่ C.V.= ราคาปัจจุบันของที่ดินหรือสินทรัพย์ P = ราคาซื้อ/ขายสินทรัพย์ในอดีต i = อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเฉลี่ยต่อปีในแต่ละย่าน n = จำนวนปีที่ได้ซื้อ/ขายสินทรัพย์ไป

ก. การประเมินราคาโดยเปรียบเทียบราคาตลาดกรณีที่ซื้อขายที่ดินเพียงอย่างเดียว

ตัวอย่าง : ที่ดินแปลง A ติดถนนสุวินทวงค์ ที่ดินเนื้อที่ 100 ตารางวา ราคาซื้อขายยกแปลง 800,000 บาท เมื่อ 3 ปีที่ผ่านมา อัตราการเปลี่ยนแปลงราคาซื้อขายที่ดินบริเวณนี้ร้อยละ 12 ต่อปี

วิธีการประเมินราคา C.V. = P(1+i)n

ราคาที่ดินปัจจุบัน = 800,000(1+0.12)3
= 800,000(1.405)
= 1,124,000 บาท
ราคาต่อตารางวา = 1,124,000 = 11,240 บาท/ต.ร.ว. 100
นั่นคือ ที่ดินแปลง A ในปัจจุบัน จะมีราคาประมาณ 11,240 บาท/ตรว.

ตัวอย่าง : ราคาที่ดินแปลง หนึ่งเนื้อที่ 600 ตารางวา ราคาซื้อขายยกแปลงเมื่อ 3 ปีที่ผ่านมา เท่ากับ 900,000 บาท อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาซื้อขายที่ดินบริเวณนี้ประมาณร้อยละ 15 ต่อปี

วิธีการประเมินราคา C.V. = P(1+i)n นั่นคือ

ราคาที่ดินปัจจุบัน = 900,000(1+0.15)3 = 900,000(1.521) = 1,368,900 บาท
ราคาต่อตารางวา = 1,368,900 = 2,281.5 บาท/ต.ร.ว. 600
ดังนั้นที่ดินแปลง นี้ ในปัจจุบัน จะมีราคาประมาณ 2,280 บาท/ต.ร.ว.

ข. การประเมินราคาโดยเปรียบเทียบราคาตลาดกรณีที่มีการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

การประเมินตามตัวอย่างนี้ จะต้องทำการปรับราคาซื้อขายเป็นมูลค่าปัจจุบัน และหักด้วยต้นทุนโรงเรือน(ราคาก่อสร้างใหม่- ค่าเสื่อมตามอายุการใช้งาน) ก็จะได้มูลค่าที่ดินทั้งแปลง ต่อจากนั้นจะทำการหาราคาที่ดินต่อตารางวา 

ตัวอย่าง : อาคารตึกแถวพาณิชย์ 3 ชั้น สร้างมาแล้ว 3 ปี เนื้อที่ 18 ตารางวา ขนาดอาคารกว้าง 4 เมตร ลึก 10 เมตร ซื้อขายเมื่อ 3 ปีที่แล้ว ราคา 1,320,000 บาท ต้นทุนการก่อสร้างอาคารตารางเมตรละ 4,000 บาท อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาซื้อขายที่ดินและอาคารบริเวณนี้เฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 12 ต่อปี สำหรับค่าเสื่อมราคาอาคารเมื่อประเมินจากสภาพแล้วประมาณว่าค่าเสื่อม 3 ปี จะอยู่ในอัตราราว 3%

วิธีการประเมินราคา การคำนวณพื้นที่อาคาร

= 3 x 4 x 10 = 120 ตารางเมตร
การปรับราคาซื้อขาย C.V. = P(1+i)n
= 1,320,000(1+0.12)3
= 1,854,600 บาท

การคำนวณราคาอาคาร ต้นทุนการก่อสร้างใหม่

= 4,000 x 120 = 480,000 บาท
หัก ค่าเสื่อมอาคาร 3 ปี = 480,000 x .03 = 14,400 บาท
ราคาอาคารปัจจุบัน = 480,000 - 14,400  = 465,600 บาท
นั่นคือ มูลค่าที่ดิน = 1,854,600 – 465,600 = 1,389,000 บาท
หรือ มูลค่าที่ดินต่อตารางวา = 1,389,000 /18 = 77,167 บาท/ต.ร.ว.

ตัวอย่าง : บ้านเดี่ยวพักอาศัยครึ่งตึกครึ่งไม้สองชั้น พื้นคอนกรีตเสริมเหล็ก. ติดดินเนื้อที่ 60 ตารางวา ราคาซื้อขายเมื่อ 2 ปี มาแล้ว ราคา 650,000 บาท พื้นที่ใช้สอยประมาณ 160 ตารางเมตร อาคารสร้างมาแล้ว 4 ปี(เชื่อว่าค่าเสื่อมราคาอาคารและรั้วจะอยู่ในระดับปีละ 2%) ต้นทุนการก่อสร้างอาคารตารางเมตรละ 3,300 บาท อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาการซื้อขายเฉลี่ยร้อยละ 8 ต่อปี ส่วนประกอบอื่นๆ ได้แก่รั้วคอนกรีตด้านหน้าประมาณ 20 ตารางเมตร ตารางเมตรละ 1,000 บาท

วิธีการประเมินราคา การปรับราคาซื้อขาย

C.V. = P(1+i)n
= 650,000(1+0.08)2
= 758,160 บาท
การคำนวณราคาอาคาร ต้นทุนการก่อสร้างใหม่ = 3,300 x 160 = 528,000 บาท
หัก ค่าเสื่อมอาคาร 4 ปี = 528,000 x .08 = 42,240 บาท
ราคาอาคารปัจจุบัน = 528,000 - 42,240 = 485,760 บาท
การคำนวณราคารั้วคอนกรีต ต้นทุนการก่อสร้างใหม่ = 1,000 x 20 = 20,000 บาท
หัก ค่าเสื่อมการใช้งาน 4 ปี = 20,000 x .08 = 1,600
ราคารั้วคอนกรีตปัจจุบัน = 20,000 - 1,600 = 18,400 บาท
มูลค่าที่ดิน = 758,160 – 485,760 – 18,400 = 254,000 บาท
มูลค่าที่ดินต่อตารางวา = 254,000 /60 = 4,233 บาท/ต.ร.ว.

ค. การประเมินราคาโดยเปรียบเทียบราคาตลาดกรณีที่ไม่มีการซื้อขายในระยะที่ผ่านมา

ปกติ การประเมินราคาโดยวิธีนี้ จะอาศัยการประเมินราคาโดยวิธีเปรียบเทียบค่าตัวแปรที่มีผลกระทบต่อมูลค่าที่ดิน ซึ่งประกอบไปด้วยตัวแปรต่างๆ โดยตัวแปรแต่ละตัวจะมีอิทธิพลต่อราคาที่ดินไม่เท่ากัน

ตัวอย่าง : นายภุชงค์ ได้รับที่ดินโดยมรดกมาแปลงหนึ่ง เนื้อที่ 100 ตารารางวา เขาไม่ทราบราคาที่ดินแปลงนี้ เนื่องจากที่ดินแปลงนี้ไม่เคยมีการซื้อขายมาก่อนเขามีความประสงค์จะทราบราคาที่ควรจะเป็นของที่ดินแปลงนี้มาก จึงได้ทำการติดต่อนายวิชัย เพื่อนสนิทซึ่งมีความรู้ในด้านการประเมินราคาที่ดิน นายวิชัยได้เลือกที่ดินแปลงอื่นๆ บริเวณใกล้เคียงจำนวน 3 แปลง ที่ทราบราคาซื้อขายมาเพื่อนำมาใช้ประกอบในการประเมินราคาที่ดินแปลงของนายภุชงค์ โดยมีรายละเอียดที่ดินแต่ละแปลงเปรียบเทียบกับที่ดินของนายภุชงค์ดังนี้

ประเมินราคาที่ดินต้องใช้อะไรบ้าง

ประเมินราคาที่ดินที่ไหนได้บ้าง

ประเมินราคาที่ดินกี่ปีครั้ง

ราคาประเมินกรมที่ดิน คิดยังไง