ตรวจสอบเจ้าของที่ดิน pantip

หลักฐานสำคัญของการแสดงสิทธิ์ความเป็นเจ้าของที่ดิน ต้องเป็น หนังสือสำคัญแสดงสิทธิ์ที่เรียกว่า โฉนดที่ดิน ที่ออกตามประมวลกฎหมายที่ดิน มีไว้เพื่อเป็นหลักฐานสำคัญว่าเราเป็นเจ้าของที่ดินนั้นจริงโดยถูกต้องตามกฎหมาย ว่าแต่ โฉนดที่ดินคืออะไร การดูโฉนดที่ดิน ดูอย่างไร เรามาติดตามกันต่อเลย

โฉนดที่ดิน คือ หนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินที่ใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ประกอบไปด้วยรายละเอียดที่เกี่ยวกับ ตำแหน่งที่ตั้ง ขอบเขต ลักษณะของที่ดินที่ครอบครองไว้ ซึ่งเราไว้ใช้ตรวจสอบความถูกต้องของที่ดินและผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้

ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิ์ใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิ์จำหน่าย มีสิทธิ์ขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดิน จึงต้องทราบไว้ว่า วิธี การดูโฉนดที่ดิน มีกี่แบบ มีความแตกต่างกันอย่างไร แบบไหนซื้อขายได้ เพื่อพิจารณาซื้อที่ดินได้อย่างถูกต้อง

โฉนดที่ดิน แยกออกเป็น 3 ประเภท

โฉนดที่ดินมีหลายแบบ ซึ่งแต่ละแบบก็มีการกำหนดสิทธิ์และเงื่อนไขในการซื้อขายแตกต่างกัน แต่มีวิธีสังเกตจากรหัสเอกสารด้านขวาบน และตราครุฑที่ประทับบนเอกสารสิทธิ์ คือ

1. เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 ก. ตราครุฑเขียว

เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์ที่ระวางที่ดินและรูปถ่ายทางอากาศ โดยสามารถซื้อขายหรือเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ตามปกติ ซึ่งยังไม่ใช่โฉนดที่ดินจริง ๆ ผู้ครอบครองสามารถยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์เป็น น.ส.4ได้

2. เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 ตราครุฑดำ

น.ส.3 เอกสารรับรองการทำประโยชน์ แต่ยังไม่มีระวางที่ดิน
น.ส.3 ข. เอกสารรับรองการทำประโยชน์ แต่ยังไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ
ทั้งสองยังขาดความถูกต้องของเขตที่ดิน ไม่สามารถซื้อขายแลกเปลี่ยนมือหรือจดจำนองได้ จนกว่าจะได้การรับรองเขตที่ดินอย่างถูกต้อง

3. เอกสารสิทธิ์ น.ส.4 ตราครุฑสีแดง

เป็นโฉนดที่ดินที่สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยเราสังเกตจากอักษรทายของรหัสเอกสารได้ถึงความเก่าใหม่ของโฉนดที่ดิน เช่น น.ส.4 จ. หมายถึงรหัสเอกสารที่ใช้ในปัจจุบัน ส่วน น.ส.4 ก. เป็นโฉนดที่ดินรุ่นเก่า

รายละเอียดด้านหน้าโฉนดที่ดินมีอะไรบ้าง

• ในส่วนระบุตำแหน่งที่ดิน และ เลขโฉนดที่ดิน
  เราจะเห็นเลขที่อยู่ด้านบนของเอกสารสิทธิ์ที่ดินคือตำแหน่งที่ดินและเลขโฉนดที่ดิน ซึ่งประกอบด้วยเลขที่ระวาง เลขที่ดิน หน้าสำรวจ อำเภอ ตำบล จังหวัด ที่ใช้ระบุตำแหน่งของที่ดินใน โฉนด และมีเลขที่ เล่ม หน้า ที่ใช้บอกลำดับของเอกสารสิทธิ์
• ในส่วนระบุผู้ครอบครองโฉนด (เป็นคนแรก)
  ผู้ครอบครองโฉนดที่ดินคนแรก จะมีชื่อบนโฉนดที่ดินด้านหน้าเสมอ แม้ว่าจะมีการเปลี่ยนมือแต่ชื่อของผู้ครอบครองคนแรกจะยังคงอยู่หน้าโฉนดที่ดินด้านหน้าเสมอ เราจึงไม่สามารถระบุเจ้าของที่ดินที่แท้จริงบนหน้าโฉนดได้
• ในส่วนระบุรายละเอียดแปลงที่ดิน
  ส่วนที่ระบุรายละเอียดแปลงที่ดิน ใช้ระบุเนื้อที่ ไร่-งาน-ตารางวา มาตราส่วนในการวาดแผนที่ รวมถึงภาพลักษณะของแปลงที่ดินที่ถูกต้องตามมาตรฐานส่วน ทุกรายละเอียดจะถูกวาดไว้บนพื้นที่ว่างกลางโฉนดที่ดิน

รายละเอียดด้านหลังโฉนดที่ดิน

หรือที่เราเรียกว่า สารบัญจดทะเบียน เป็นส่วนที่ระบุประวัติทางนิติกรรมของที่ดินทั้งหมด ระบุว่าผู้ให้สัญญาเป็นใคร ผู้รับสัญญาเป็นใคร นอกจากนี้เจ้าพนักงานยังใช้สารบัญจดทะเบียนในการระบุเงื่อนไขด้วยตัวหนังสือสีแดง หรือ ที่เรียกว่า โฉนดหลังแดง ซึ่งจะทำให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้จนกว่าจะปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุไว้

วิธีการดูโฉนดที่ดิน หรือ การอ่านโฉนดที่ดิน

1. ระวาง
   เช่น โฉนดที่ดินหมายเลข 4746 I 9474 – 0 หมายถึง แผ่นที่หลักแผ่น 4746 I ตรงตำแหน่งที่เส้น 94 ตัดกับเส้น 74 ตารางย่อยตารางแรก หมายเลข 0 9474-0 เป็นหมายเลขประจำตัวระวาง
2. เลขที่ดิน
   สำหรับเลขที่ดินแต่ละพื้นดินแต่ละแปลงนั้น ๆ จะเป็นตัวเลขเฉพาะตัวของใครก็ของคน ๆ นั้น
3. หน้าสำรวจ
   การสำรวจรังวัดตำบลนั้น ๆ ในครั้งที่ทำแผนที่ตำบลนั้น ใช้กับช่างรัววัดแผนที่
4. การอ่านรูปแผนที่
   ด้านบนของแผนที่ คือทิศเหนือเท่านั้น
   ระยะในแผนที่ จะขีดเส้นตรงหรือเส้นตามรูปที่ดิน เป็นมาตราส่วนที่ระบุไว้สองแห่งข้างบนซ้าย และข่างบนขวาของรูปแผนที่
   ด้านซ้ายเป็นมาตราส่วนในระวาง ด้านขวาเป็นมาตราส่วนของรูปโฉนด
   ตัวอย่างการอ่าน หากตัวเลขมาตราส่วนเป็น 1:1000 ถ้าวัดแล้วได้ 16.6 เซ็นต์ ก็เอา 1000 มาคูณ 16.6 เซ็นต์ ได้ผลคือ 16,600 เซ็นต์ ปรับเซ็นต์ เป็นเมตร โดยเอา 100 มาหารอีกที ได้เท่ากับ 166 เมตร ระยะที่วัดได้ในรูปโฉนดนั้นในพื้นที่จริงจะยาว 166 เมตร

การตรวจสอบความถูกต้องของที่ดิน

ปัจจุบัน ผู้ซื้อจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องรู้รายละเอียดในโฉนดที่ดิน มีความรู้เบื้องต้นในการตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดินว่าเป็นของจริงหรือของปลอม ซึ่งการตรวจสอบความถูกต้องของที่ดินดูได้จากลายน้ำที่ฝังอยู่ในเนื้อกระดาษของเอกสารสิทธิ์ และปัจจุบันสามารถตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์ได้ หรือ เพื่อความมั่นใจตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินผู้ดูแลพื้นที่ของโฉนดที่ดินได้

ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน

• ทำให้เกิดความมั่นคงในหลักกรรมสิทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน
• ใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิ์ในที่ดินของตน
• ให้ผู้ครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินยึดถือไว้เป็นหลักฐาน
• ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์ หรือ หลักประกันในการขอสินเชื่อ และกู้ยืมเงินเพื่อนำมาใช้เป็นทุนในการเพิ่มกำลังการผลิตและรายได้เพื่อยกฐานะความเป็นอยู่ให้สูงขึ้น
• ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน ประกันตัวผู้ต้องหา
• สามารถป้องกันการบุกรุกขยายเขตครอบครองเข้าไปในที่ดินของรัฐ เป็นที่รกร้าง ที่ส่วนหวงห้าม ที่สาธารณประโยชน์และที่ดินทางราชการได้กันไว้เป็นเขตป่าไม้

ความเข้าใจเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน หรือ การดูโฉนดที่ดิน ไม่ใช่เป็นเรื่องยากเกินกว่าที่จะเข้าใจ ซึ่งผู้ซื้อทุกคนควรที่จะศึกษาข้อมูล รายละเอียดของโฉนดที่ดินไว้บ้าง เพื่อป้องกันไม่ให้ถูกนัดต้มตุ๋นโกงด้วยการใช้โฉนดที่ดินปลอม หรือตกลงซื้อขายที่ดินผิดไปจากเอกสารสิทธิ์ที่ต้องมีระบุไว้

วิธีตรวจสอบว่าใครเป็นเจ้าของที่ดิน

เช็ค โฉนด ที่ดิน ได้ ที่ไหน

เลขที่โฉนดอยู่ตรงไหน

มาตราส่วนในระวาง คืออะไร