วันนี้ Refinn ดึงเอาคำถามหนึ่งในกระทู้พันทิพย์ เกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์บ้านที่ทางรีฟินน์ได้เข้าไปตอบคำถามไว้แล้ว มาเขียนให้ในเว็บอีกทีเพื่อใครไม่ได้เข้าได้เล่น Pantip จะได้ไม่พลาดข้อมูลดี ๆ ครับ แล้วก็ในนี้จะมีเนื้อหาเพิ่มเติมเข้าไปด้วยครับ
โดยเรื่องมีอยู่ว่าคุณสมาชิกหมายเลข 6523449 ได้เข้ามาตั้งกระทู้สอบถามเพื่อน ๆ ใน Pantip ว่าเขาเองนั้นได้ทำการผ่อนบ้านมาแล้วเป็นเวลาประมาณ 2 ปี ด้วยยอดผ่อน 13,000 บาท พอขึ้นปีที่ 3 ปรากฏว่ายอดผ่อนบ้านปรับเพิ่มขึ้นเป็น 18,000 บาท รวมถึงดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้นด้วย โดยที่ไม่รู้ว่าธนาคารปล่อยดอกเบี้ยลอยตัว เลยอยากปรึกษาว่าผ่อนบ้านมา 2 ปี รีไฟแนนซ์ ลดดอกเบี้ยได้ไหม แล้วตอนนี้ผ่อนเยอะขึ้นแต่ยังคงจ่ายต้นเท่าเดิมอยู่หรือเปล่า แล้วกี่ปีรีไฟแนนซ์บ้านได้
หลังจากที่ได้อ่านกระทู้ ผมแบ่งออกมาได้ 3 คำถาม คือ
1. รีไฟแนนซ์ต้องรอครบ 3 ปีก่อนไหมถึงสามารถรีไฟแนนซ์ได้
เรื่องขอระยะเวลาว่าสามารถรีไฟแนนซ์บ้านได้เมื่อไรนั้นเราจำเป็นต้องกลับไปดูสัญญาก่อนครับว่าเราทำสัญญาไว้กับที่เดิมกี่ปี บางธนาคารทำไว้ 3 ปี บางธนาคารทำไว้ 5 ปี
2. ผ่อนบ้าน 2 ปี รีไฟแนนซ์บ้านได้ไหม หรือต้องรอให้ครบสัญญา
คำตอบคือ แม้ว่าเราจะผ่อนบ้านมา 2 ปี ยังไม่ครบสัญญาที่ทำไว้กับธนาคาร 3 - 5 ปี เราก็สามารถที่จะรีไฟแนนซ์บ้านได้ครับ แต่เนื่องจากเราผิดสัญญาทางธนาคารก็จะมีค่าปรับโดยทั่วไปที่เคยเจอจะอยู่ที่ประมาณ 3% ของยอดหนี้คงเหลือครับ
ยกตัวอย่างให้เห็นภาพ
สมมุติผมกู้ซื้อบ้านมา 3 ล้านบาท ผ่อนมาแล้ว 2 ปี ยอดหนี้คงเหลือ 2.8 ล้านบาท และต้องการรีไฟแนนซ์เพื่อไปรับดอกเบี้ยที่ถูกลงจากธนาคารใหม่ แต่สัญญาที่ทำไว้กับธนาคารเดิม คือ 3 ปี ธนาคารจะปรับเงินผม 3% ของยอดหนี้คงเหลือ นั้นก็คือ 3% ของ 2.8 ล้านบาท ก็จะประมาณ 84,000 บาทครับ
ที่นี้เราก็ต้องนำมาคำนวนความคุ้มค่าในการรีไฟแนนซ์ครับ
= (ยอดที่โดนปรับ+ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์)- ยอดที่ประหยัดได้ในกรณีที่เราย้ายไปธนาคารใหม่
ส่วนตัวมองว่าถ้าดอกเบี้ยที่เดิมกับที่ใหม่ต่างกันไม่เยอะมาก เช่น ที่ใหม่ให้ 2.8% ส่วนที่เดิมดอกเบี้ยปัจจุบันอยู่ที่ 3.5% และอีก 1 ปีเราก็จะครบสัญญาแล้ว ผมว่าถ้าโดนค่าปรับไป 3% ก็อาจจะไม่คุ้มครับ แนะนำว่ารอไปอีกสักปี
แต่บางท่านเช่นผมเองเนี่ยแหละครับ ตอนซื้อบ้านครั้งแรกไม่มีความรู้ทางการเงินเท่าตอนนี้ โดนดอกเบี้ยไป ประมาณ 6.25% ต่อปี ซึ่งถ้ารีไฟแนนซืไป ดอกเบี้ยจะอยู่ประมาณ 2.7% ผมผ่อนมาได้ 1 ปีคำนวนแล้วถึงจะโดนค่าปรับก็ยังประหยัดกว่า ผมก็ตัดสินใจที่จะยอมเสียค่าปรับและทำการรีไฟแนนซ์เลยครับ
3. ในปีที่ 3 จ่ายค่าผอนบ้านเยอะขึ้นจากเดิม 13,000 บาท เป็น 18,000 บาท จะโดนตัดเงินต้นเท่าเดิมหรือเปล่า
ในส่วนนี้ก็ไม่มีคำตอบที่ตายตัวครับที่ตอบแบบนี้เพราะว่าเราไม่รู้ว่าดอกเบี้ยบ้านที่ปรับขึ้นมาของแต่ละท่านนั้นเป็นเท่าไรครับ แต่ผมแนะนำวิธีคำนวนดอกเบี้ยบ้านให้ครับ
โดยดอกเบี้ยบ้านนั้นจะเป็นลักษณะของลดต้นลดดอก ก็คือคำนวณจากเงินต้นคงเหลือของเรา ยิ่งยอดเงินต้นเราเหลือน้อยเราก็จะเสียดอกเบี้ยถูกลงนั้นเอง โดยมีวิธีการคำนวณคือ
ดอกเบี้ย = (เงินต้นคงเหลือ x ดอกเบี้ย x จำนวนวัน) ÷ 365
สมมุติว่ายอดหนี้บ้านของผมคงเหลือ 3 ล้านบาท ดอกเบี้ย 2.5% ผ่านไป 30 วัน ดอกเบี้ยที่ผมต้องเสียคือ
= (3,000,000 x 2.5% x 30) ÷ 365
= 6,164 บาท
แต่ถ้ายอดหนี้บ้านของผมคงเหลือ 3 ล้านบาท ดอกเบี้ยปรับขึ้นเป็น 3.5% ผ่านไป 30 วัน ดอกเบี้ยที่ผมต้องเสียคือ
= (3,000,000 x 3.5% x 30) ÷ 365
= 8,630 บาท
ถ้าเป็นอย่างในกรณีตัวอย่างเดิมคุณผ่อนบ้านอยู่ที่ 13,000 บาท เมื่อนำมาลบกับดอกเบี้ย 6,164 เท่ากับคุณจ่ายดอกจ่ายเงินต้นไป 6,836 บาทครับ
แต่พอดอกเบี้ยและยอดผ่อนปรับเพิ่มขึ้นมาเป็น 18,000 บาท คุณจ่ายดอกเบี้ยแพงขึ้นเป็น 8,630 บาท เท่ากับคุณจ่ายเงินต้นไป 9,370 บาท ก็เท่ากับว่ายอดที่เราจ่ายเพิ่มขึ้นก็ไปหักเงินต้นมากขึ้นด้วยครับ
แต่มันก็จะมีบางกรณี เช่น ดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้นไปเยอะมากจาก 2.5% เป็น 5.5% เราลองมาคำนวณดูกันครับ
= (3,000,000 x 5.5% x 30) ÷ 365
= 13,561 บาท
พอมาเป็นกรณีนี้เราจะเห็นได้ว่าจากเดิมที่เราจ่าย 13,000 บาท นั้นไม่พอกับดอกเบี้ยที่เราต้องเสียในแต่ละเดือนแล้ว และถึงยอดผ่อนจะเพิ่มเป็น 18,000 บาท เงินต้นก็ยังโดนหักน้อยลงด้วยเหลือแค่ 4,439 บาท ครับ
ดังนั้นถ้าอยากรู้ว่าผ่อนเพิ่มขึ้นโดนหักเงินต้นเท่าเดิมหรือเปล่าต้องลองคำนวณตามวิธีการที่ผมเขียนให้ด้านบนเลยครับ เราจะได้คำตอบที่ชัดเจนที่สุด
หากสนใจรีไฟแนนซ์ก็ลองเปรียบเทียบโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์บ้านผ่าน www.refinn.com/รีไฟแนนซ์บ้าน ได้ครับ เรารามสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้านจากธนาคารชั้นนำ รวมถึงคำนวณยอดประหยัดไว้ให้ด้วยครับ ใช้บริการได้ฟรีเลย
4. ผมไม่รู้ว่าธนาคารปล่อยดอกเบี้ยลอยต้ว
จริง ๆ เรื่องการที่เราไม่รู้เกี่ยวกับดอกเบี้ยบ้านนี้ถือว่าไม่แปลกครับ อย่างที่ผมเล่าไปก่อนหน้านี้ สมัยก่อนผมก็ไม่รู้เหมือนกันจนมาเห็นใบเสร็จแล้วตกใจทำไมเงินต้นตัดไปนิดเดียว แล้วช่วงนั้นก็เริ่มสนใจด้านการเงินแล้วเลยมารู้ที่หลัง
สำหรับดอกเบี้ยบ้านนั้นปกติจะมี 2 แบบคือแบบลอยตัว กับแบบคงที่ครับ ซึ่งถ้าเทียบกับกันแล้วแบบลอยตัวจะถูกกว่า แต่ต้องรับความเสี่ยงหากธนาคารมีการปรับขึ้นดอกเบี้ยครับก็อาจทำให้เราเสียดอกเบี้ยมากขึ้น แต่ในทางกลับกันถ้ามีการปรับดอกเบี้ยลงเราก็จะได้ประโยชน์เช่นกัน
ซึ่งจะต่างกับแบบคงที่ ไม่ว่าธนาคารจะปรับดอกเบี้ยขึ้นหรือลงเราก็จะยังคงจ่ายดอกเบี้ยตามที่ระบุในสัญญาครับ ซึ่งทำให้ดอกเบียนแบบคงที่อาจจะสูงกว่าแบบลอยตัวนิดหน่อยเพราะธนาคารเองก็คำนวณเรื่องความเสี่ยงไวแล้วครับ เช่น ดอกเบี้ยแบบลอยตัวอาจจะได้ 2.8% ถ้าเลือกแบบคงที่ก็จะอยู่ที่ 3.1% อันนี้เราก็ต้องไปเลือกกันอีกทีครับว่าชอบแบบไหน
แต่จุดสำคัญกว่านั้นคือ คนส่วนใหญ่มักโดนหลอกด้วยคำการตลาด
- ดอกเบี้ย 0% 6 เดือน
- ดอกเบี้ย 0.99%*
- ดอกเบี้ยเฉลี่ยน 1.5% ปีแรก
และก็อีกมากมายครับ พอเราเห็นดอกเบี้ยอีกที่หนึ่ง 2.xx% แล้วมาเห็นที่นี้ 1.5% ก็กลายเป็นว่าเขาใจว่าถูกกว่าจนลืมดูไปว่านี้เป็นเฉพาะของปีแรกเท่านั้น
ดังนั้นเราจำเป็นต้องดูดอกเบี้ย แต่ละปี ตลอดสัญญครับว่าเท่าไร แล้วเฉลี่ยแล้วเท่าไร ยกตัวอย่าง
ธนาคาร A ใช้ดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี เฉลี่ย 3 ปี 3% (ปีที่ 1 = 3%, ปีที่ 2 = 3%, ปีที่ 3 = 3%)
ธนาคาร B ให้ดอกเบี้ยลอยตัว 3 ปี เฉลี่ย 2.35% (ปีที่ 1 MRR- 6.2% = 1.15%, ปีที่ 2 MRR- 4.9% = 2.45%, ปีที่ 3 MRR- 3.39% = 3.96%)
จะเห็นได้ว่า แต่ละปีของ 2 ธนาคารไม่เหมือนกัน ถ้าสมมุติเราเป็นคนชอบโปะบ้าน ธนาคาร B ที่ช่วงปีแรก ๆ ดอกเบี้ยถูกมา เราเลือกมาโปะบ้านเยอะ ๆ ในช่วงนี้เราก็จะลดเงินต้นได้มากกว่าธนาคาร A ครับ
ดั้งนั้นการจะรีไฟแนนซ์เราก็ต้องละเอียดนิดหนึ่งครับ เพราะยอดหนี้ค่อนข้างเยอะถ้าเลือกผิดเราอาจจะพลาดแทนที่จะประหยัดหลายแสน เป็นประหยัดแค่ไม่กี่หมื่นบ้านครับ
5. ถ้าไม่รีไฟแนนซ์บ้านทำอะไรให้ลดดอกเบี้ยได้บ้าง
จริง ๆ อันนี้เจ้าของกระทู้ไม่ได้ถามนะครับแต่ผมเสริมให้ ซึ่งผมแบ่งออกเป็น 3 วิธี
วิธีที่ 1 เลือกผ่อนบ้านแบบโปะทุกเดือนเพื่อทำให้ตัดต้นได้เยอะขึ้น เพราะการคิดดอกเบี้ยบ้านเป็นแบบลดต้นลดดอกยิ่งโปะหนี้บ้าน เงินต้นน้อยลงเราก็จ่ายดอกเบี้ยน้อยลงไปด้วยครับ
วิธีที่ 2 ถ้าสัญญาเหลือ 1 ปี หรือน้อยกว่า อาจจะผ่อนเป็นปกติไปก่อนครับแล้วค่อยทำเรื่องรีไฟแนนซ์ก็ได้ครับ เพราะถ้าคำนวณดูแล้วโดนค่าปรับน่าจะไม่คุ้มกัน
วิธีที่ 3 ในกรณีที่ไม่เข้าเงื่อนไขวิธี 1 และ 2 แต่ต้องการลดดอกเบี้ยบ้านและยอดผ่อน ก็อาจคุยกับธนาคารเดิมของเราในการขอลดดอกเบี้ยไปเลยครับ ธนาคารอาจปรับดอกเบี้ยลงมาให้ (แต่ก็จะได้ไม่เท่ากับดอกเบี้ยที่เรารีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่) ซึ่งเราก็จะต้องทำสัญญาใหม่และอยู่กับธนาคารเดิมไปอีก 3-5 ปี ตามที่ตกลงกันครับ
ส่วนใครที่เลือกวิธีที่ 1 กับ 2 ก็สามารถดำเนินเรื่องได้ทำได้ก่อน 1 - 1.5 เดือนล่วงหน้าก่อนหมดสัญญานะครับจะได้พอดีตอนหมดสัญญาเดิม ซึ่งผมแนะนำให้ใช้เครื่องมือฟรี จากรีฟินน์ที่พึ่งเปิดตัวครับ ช่วยเตือนรีไฟแนนซ์บ้าน รวมถึงช่วยในการเตรียมเอกสาร อย่าง www.refinn.com/alert ซึ่งเราเปิดให้บริการได้เพียงไม่นานก็มีคนเข้ามาให้บริการมากกว่า 500 คน และตลอด 4 ปีเราก็ได้ให้บริการมาแล้วกว่า 200,000 เคสแล้วครับ นอกจากนี้เรายังมีบริการ รีไฟแนนซ์รถ รีไฟแนนซ์บัตรเครดิต สามารถใช้งานได้ฟรี ตามลิงก์ที่ให้ได้เลยครับ
สรุป
สรุปสั้นๆ ก่อนจากกัน รีไฟแนนซ์บ้านต้องกี่ปี
1. ผ่อนบ้าน 2 ปี รีไฟแนนซ์ได้ไหม
สามารถทำได้ แต่กฏเกณฑ์ต่างๆ ต้องขึ้นอยู่กับสัญญาที่ทำไว้กับธนาคารนั้นๆ ครับ อาจจะมีค่าปรับ 1% - 3% ของยอดเงินคงเหลือ หรือขึ้นอยู่กับสัญญาที่ทำไว้กับธนาคารเดิม
2. ผ่อนบ้าน 1 ปีรีไฟแนนซ์ ได้ไหม
คำตอบคือเหมือนกับข้อแรกเลยครับ คือทำได้แต่จะมีค่าปรับ 1% - 3% แต่ด้วยความที่เราพึ่งผ่อนไปปีเดียว เราอาจจะต้องคำนวณความคุ้มค่า ระหว่างเสียค่าปรับ กับรีไฟแนนซ์บ้านย้ายไปธนาคารใหม่อันไหนจะประหยัดมากกว่ากัน
3. รีไฟแนนซ์บ้านต้องกี่ปี ผ่อนบ้านกี่ปีถึงรีไฟแนนซ์ได้
โดยปกติแล้วเราจะรีไฟแนนซ์เมื่อไรก็ได้ แม้ว่าจะยังไม่ครบสัญญาก็สามารถทำได้ แต่เราก็จะมีเรื่องค่าปรับเข้ามา แต่หากเราไม่อยากเสียค่าปรับตอบรีไฟแนนซ์บ้านตามสัญญาแล้วส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 3 ปี