สัญญาซื้อขายมีความสําคัญอย่างไร

กฏหมายอสังหาริมทรัพย์

พอใจ แอสเซท

September 29, 2020

สัญญาซื้อขายและสัญญาขายฝากมีความใกล้เคียงกันมาก แต่ในบางกรณีในสัญญาขายฝากจะต้องนำบทบัญญัติในเรื่องสัญญาซื้อขายมาบังคับใช้ด้วย อย่างไรก็ตามสัญญาทั้งสองอย่างก็มีตวามแตกต่างกันอยู่หลายประการ เช่น การที่ผู้ขายฝากยังไม่มีสิทธิในการไถ่สินทรัพย์คืนได้ ภายในกำหนดระยะเวลาที่ตกลงกัน ในขณะที่สัญญาซื้อขายนั้นผู้ซื้อมีสิทธิโดยสมบูรณ์ในทรัพย์สินนั้นทันที

สัญญาซื้อขาย เป็นเอกเทศสัญญาอย่างหนึ่ง คือ สัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่า ผู้ซื้อ โดยผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย

ความหมาย ของสัญญาซื้อขาย

ลักษณสำคัญของสัญญาซื้อขาย

1. เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่ต้องมีคู่สัญญาสองฝ่าย คือ ผู้ซื้อกับผู้ขาย ต่างฝ่ายต่างได้รับประโยชน์ตอบแทนจากกันและกัน โดยผู้ขายได้รับชำระราคา และผู้ซื้อได้รับสินทรัพย์ไป
2. เป็นสัญญาที่ไม่มีแบบ เพียงแต่มีคำเสนอและคำสนองตรงกัน ก็ถือว่าเป็นการซื้อขายแล้ว ซึ่งมีข้อยกเว้นอยู่ว่าถ้าสินทรัพย์ที่จะซื้อขายกันนั้น เป็นอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษจะต้องทำตามแบบ ไม่เช่นนั้นสัญญาจะตกเป็นโมฆะ
3. เป็นสัญญาที่ผู้ขายมุ่งจะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อมุ่งชำระราคาแก่ผู้ขาย

ประเภทของสัญญาซื้อขาย

ประเภทของสัญญาซื้อขายสามารถพิจารณาได้ดังนี้
1. สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เป็นสัญญาซื้อขายที่มีการกำหนดตัวทรัพย์ซื้อขายที่แน่นอน โดยผู้ขายจะต้องมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ซื้อขาย
2. สัญญาจะซื้อขาย เป็นสัญญาที่คู่สัญญามีเจตนาจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหลัง เพราะฉะนั้นกรรมสิทธิ์จะยังไม่โอนในขณะที่ทำสัญญา ซึ่งรวมถึงกรณีการทำสัญญาซื้อขายทรัพย์สินที่ต้องทำให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายกำหนด
3. คำมั่นว่าจะซื้อขาย ถ้าทรัพย์สินที่ซื้อขายเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ การจะทำคำมั่นจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่ง ลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้

แบบของสัญญาซื้อขาย

1. สัญญาซื้อขายที่ต้องทำเป็นหนังสือหรือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ได้แก่ สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ หากไม่ทำตามแบบก็จะตกเป็นโมฆะ
2. การทำหลักฐานเป็นหนังสือ การวางประจำ หรือการชำระหนี้บางส่วน การซื้อขายบางประเภทหากไม่ทำก็จะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้
หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้ขาย
เมื่อสัญญาซื้อขายเกิดขึ้นแล้ว กล่าวคือเมื่อมีการแสดงเตนาที่ประสงค์ต้องตรงกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย (ที่บรรลุนิติภาวะแล้ว ) ในทรัพย์สิ่งใดสิ่งหนึ่งเพื่อที่ผู้ซื้อจะได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินและเพื่อที่ผู้ขายจะได้รับราคาของทรัพย์นั้นดังนี้ เราเรียกว่า สัญญาได้เกิดขึ้นแล้ว และผู้ขายก็มี “หนี้” หรือ “หน้าที่” ที่จะต้องปฎิบัติตามสัญญาซื้อขายต่อไปถ้าผู้ขายบิดพลิ้วไม่ยอมปฏิบัติตามนั้นย่อมก่อให้เกิด “ความรับผิด” ตามมา สำหรับ “หนี้” หรือ “หน้าที่” ของผู้ขายนั้นได้แก่
(1) การส่งมอบผู้ขายต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อด้วยความสมัครใจซึ่งจะส่งมอบด้วยวิธีการใดๆ ก็ได้ขอเพียงให้ทรัพย์สินนั้นเข้าไปอยู่ในเงื้อมมือของผู้ซื้อก็พอแล้ว เช่นการส่งมอบหนังสือ อาจใช้วิธีการยื่นให้ การส่งมอบรถยนต์อาจใช้วิธีการส่งมอบกุญแจก็ได้ แต่ที่สำคัญคือว่า จะต้องส่งมอบภายในเวลา และ ณสถานที่ที่ตกลงกันเอาไว้ ถ้าไม่มีการตกลงกันและทรัพย์ที่ส่งมอบซื้อขายนั้นเป็นทรัพย์เฉพาะสิ่งแล้ว ตามกฎหมายผู้ขายต้องส่งมอบ ณ สถานที่ที่ทรัพย์นั้นอยู่ในเวลาที่ทำสัญญาซื้อขาย แต่ถ้าไม่ใช้ทรัพย์เฉพาะสิ่งต้องส่งมอบ ณ ภูมิลำเนาปัจจุบันของผู้ซื้อผู้ขายต้องส่งมอบทรัพย์สินตามจำนวนที่ตกลงกันไว้ไม่มากเกินไป หรือไม่น้อยเกินไปและต้องไม่นำทรัพย์อื่นมาปะปนด้วย เพราะถ้าส่งมอบน้อยเกินไปสำหรับสังหาริมทรัพย์ผู้ซื้อมี 2 ทางเลือกคือ 1. ไม่รับมอบไว้เลย หรือ 2. รับมอบไว้แต่ใช้ราคาน้อยลงตามส่วนของทรัพย์สินที่ส่งมอบแต่ถ้าส่งมอบมากเกินไปสำหรับสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อมี 3 ทางคือ 1. อาจจะรับไว้เฉพาะตามจำนวนที่ตกลงกันในสัญญา และส่วนที่เกินจะไม่รับเลยก็ได้ 2. ไม่รับทั้งหมดเลย หรือ 3. รับไว้ทั้งหมด แต่ต้องใช้ราคาสำหรับส่วนที่เกินด้วยส่วนกรณีที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินตามสัญญาปะปนทรัพย์สินอื่นมาด้วยผู้ซื้อมีทางเลือก 2 ทางคือ 1. รับมอบเฉพาะทรัพย์สินตามที่ตกลงในสัญญาและไม่รับมอบทรัพย์สินส่วนที่ปะปนมา หรือ 2. ไม่รับมอบไว้เลยไม่ว่าส่วนที่เป็นไปตามสัญญาหรือส่วนที่ปนเข้ามาก็ตาม
แต่ถ้าการส่งมอบทรัพย์สินที่มากเกินไปหรือน้อยเกินไปนั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์ผู้ซื้อมี 2 ทางเลือกคือ 1. รับมอบทรัพย์ตามจำนวนที่สัญญากันไว้แล้วใช้ราคาตามจำนวนที่รับไว้จริง หรือ 2.ไม่รับมอบไว้เสียเลย
(2) ผู้ ขายต้องไม่ชำรุดบกพร่อง ซึ่งในความชำรุดบกพร่องในที่นี้ หมายถึงลักษณะที่ทรัพย์สินที่ซื้อขายในตัวของมันเองมีความชำรุดหรือมีความ บกพร่องอยู่จนเป็นเหตุให้ทรัพย์นั้นราคาตกหรือไม่เหมาะแก่การใช้ประโยชน์ตาม ปกติหรือตามสภาพของทรัพย์สินนั้นและความบกพร่องหรือความชำรุดนี้จะต้องมี อยู่ก่อนหรือตามสภาพของสัญญาซื้อขายเท่านั้นตัวอย่าง นายเขียวซื้อแจกันจากนายเหลืองหนึ่งใบ ในราคา 50 บาท ปรากฏว่าก่อนส่งมอบหรือขณะส่งมอบนั้น แจกันเกิดร้าวขึ้นมานายเหลืองผู้ขายก็ต้องรับผิดไม่ว่าจะรู้หรือไม่ว่ามี ความชำรุดบกพร่องอยู่ก็ตามยิ่งถ้ารู้หรือเป็นคนทำให้ทรัพย์สินที่ซื้อขาย นั้นชำรุดบกพร่องเองด้วยแล้วยิ่งต้องรับผิดเลยที่เดียว
อย่างไรก็ตามในบางกรณีแม้ทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้นจะชำรุดบกพร่องมาก่อน หรือในขณะที่ซื้อขายกันผู้ขายอาจจะต้องไม่รับผิด ในกรณี
1) ถ้าผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วในเวลาซื้อขายว่ามีความชำรุดบกพร่องหรือควรจะได้รู้ถ้าเขาใช้ความระมัดระวังตามปกติ ตัวอย่างเช่นผู้ซื้อเห็นทุเรียนเน่าอยู่แล้วในเวลาซื้อขาย หรือผู้ขายเจาะไว้ให้ดูควรจะดูกลับไม่ดูกลับซื้อไป ผู้ขายก็ไม่ต้องรับผิด
2) ถ้าความชำรุดบกพร่องนั้นได้เห็นอยู่แล้วในเวลาส่งมอบและผู้ซื้อรับไว้โดยมิได้ทักท้วงประการใด
3) ถ้า ผู้ซื้อทรัพย์สินนั้นจากการขายทอดตลาดเพราะในการขายทอดตลาดนั้นเป็นการขาย ที่เปิดเผยต่อสาธารณะผู้ซื้อน่าจะได้มีโอกาสตรวจสอบก่อนแล้ว
4) ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงกันไว้ว่าผู้ขายไม่ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่ซื้อขาย
5) ผู้ขายมีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ปลอดจากการถูกรอนสิทธิ กล่าวคือเมื่อผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายไปแล้วผู้ซื้อจะต้องไม่ถูกคนอื่นมารบกวนขัดสิทธิในการครองทรัพย์สินนั้นโดยปกติสุข

สิทธิของผู้ซื้อ

1) สิทธิที่จะได้ตรวจตราดูทรัพย์สินที่ผู้ขายส่งมอบ
2) สิทธิที่จะไม่รับมอบทรัพย์สินจากผู้ขาย เมื่อผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินนั้นน้อยเกินไป (ขาดตกบกพร่อง) กว่าที่ได้ตกลงกัน หรือมากเกินไป (ล้ำจำนวน) กว่าที่ได้ตกลงกัน
3) สิทธิที่จะเรียกให้ผู้ขายปฏิบัติการชำระหนี้หรือปฏิบัติการชำระหนี้ให้ถูกต้องตรงตามที่ตกลงกันไว้
4) สิทธิที่จะยึดหน่วงราคา ในกรณีดังต่อไปนี้
a. ผู้ซื้อพบเห็นความชำรุดบกพร่องในทรัพย์สินที่ซื้อผู้ซื้อมีสิทธิที่จะไม่ชำระราคาจนกว่าผู้ขายจะหาประกันอันสมควรให้
b. ผู้ ซื้อถูกผู้รับจำนองหรือคนที่เรียกร้องเอาทรัพย์สินที่ขายนั้นขู่ว่าจะฟ้อง เป็นคดีหรือมีสาเหตุที่เชื่อได้ว่าจะถูกขู่ผู้ซื้อจะชำระราคาให้ต่อเมื่อผู้ ขายหาประกันให้หรือต่อเมื่อผู้ขายได้แก้ไขให้เป็นที่เรียบร้อยแล้ว
c. เมื่อมีผู้ผิดนัดไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้ผู้ซื้อก็ยังไม่ชำระราคาจนกว่าผู้ขายจะจัดการส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้
5) สิทธิในการได้รับการชดใช้ค่าสินไหมทดแทนความเสียหายเมื่อผู้ขายปฏิบัติการชำระหนี้ไม่ถูกต้อง เช่น ส่งมอบทรัพย์ที่ชำรุดบกพร่องหรือทรัพย์ที่บุคคลอื่นมีสิทธิเหนือทรัพย์นั้นดีกว่าผู้ซื้อ (ถูกรอนสิทธิ)
6) สิทธิในการเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายได้อีกตามหลักทั่วไป

หน้าที่และความรับผิดของผู้ซื้อ :
(1) หน้าที่ ในการรับมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายตามเวลาตามสถานที่และด้วยวิธีการตามที่ตกลง กันในสัญญาซื้อขายเว้นแต่ผู้ซื้อจะมีสิทธิบอกปัดในกรณีที่เป็นสังหาริม ทรัพย์เมื่อผู้ขายส่งทรัพย์สินให้มากเกินไปหรือน้อยกว่าไปกว่าที่ได้ตกลงกัน ไว้หรือผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินตามที่ตกลงกันปะปนกับทรัพย์สินอย่างอื่นหรือใน กรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ผู้ขายส่งมอบอสังหาริมทรัพย์นั้นมากเกินไปหรือ น้อยกว่าเกินไปจาที่ได้ตกลงกันไว้
(2) หน้าที่ ในการชำระราคาทรัพย์สินที่ซื้อขายตามราคาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือตามทางการ ที่คู่สัญญา เคยประพฤติปฏิบัติต่อกันแต่ถ้าไม่ได้กำหนดราคาไว้เป็นที่แน่นอน ผู้ซื้อก็ต้องชำระราคาตามสมควรและการชำระราคาก็ต้องชำระภายในเวลาที่กำหนด ตามสัญญาด้วยแต่ถ้าหากไม่ได้กำหนดเวลาไว้ให้ชำระราคาในเวลาเดียวกับเวลาที่ ส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายนั้น
(3) หน้าที่ในการชำระค่าธรรมเนียมในการซื้อขาย หากตกลงกันไว้ในสัญญาว่าให้ผู้ซื้อชำระคนเดียวทั้งหมด แต่ถ้าไม่ได้ตกลงกันไว้ผู้ซื้อก็ต้องมีหน้าที่ชำระค่าธรรมเนียมครึ่งหนึ่ง

สิทธิของผู้ขาย

(1) สิทธิ ที่จะยึดหน่วงทรัพย์สินนั้นไว้ในกรณีผู้ซื้อกลายเป็นบุคคลล่มละลายภายหลัง การซื้อขาย แต่ก่อนการส่งมอบทรัพย์สินหรือในกรณีที่ผู้ซื้อล้มละลายอยู่แล้วในเวลาที่ทำ การซื้อขายโดยที่ผู้ขายไม่รู้ถึงการล่มละลายนั้นหรือผู้ซื้อทำให้หลักทรัพย์ ที่ให้ไว้เป็นค้ำประกัน การชำระราคานั้นเสื่อมเสียหรือลดน้อยถอยลง เช่น นายแสดซื้อตู้จากนายส้มในวันที่ 1 มีนาคม2536 กำหนดส่งตู้กันในวันที่ 15 มีนาคม 2536 ชำระราคาวันที่ 18 มีนาคม 2536 ต่อมาในวันที่ 7 มีนาคม 2536 นายแสดถูกศาลส่งให้เป็นบุคคลล้มละลาย ดังนี้นายส้มไม่ต้องส่งตู้ให้นายแสดในวันที่ 15 มีนาคม 2536
(2) สิทธิที่จะเรียกให้ผู้ซื้อชำระหนี้ ซึ่งถ้าผู้ซื้อไม่ชำระผู้ขายอาจนำทรัพย์สินที่ยึดหน่วงไว้ออกขายทอดตลาดก็ได้
(3) สิทธิในการริบมัดจำ (ถ้าได้มีการให้มัดจำกันไว้) และเรียกค่าเสียหาย
(4) สิทธิในการเลิกสัญญา และเรียกค่าเสียหายได้อีก

ขายฝาก

มาตรา 491
สัญญาขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้
การขายฝาก หมายถึง สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือมิฉะนั้นในกำหนดเวลาตามกฎหมาย คือ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน ต้องไถ่ภายใน 10 ปี นับแต่เวลาที่มีการซื้อขาย แต่ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ ต้องไถ่ภายใน 3 ปีนับแต่ซื้อขาย หากเกินกำหนดเวลานี้แล้วกฎหมายถือว่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายฝากกัน ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที กรณีที่ทำสัญญากำหนดเวลาไถ่นานเกินกว่า 10 ปี 3 ปี ก็ต้องลดลงมาเป็น 10 ปี 3 ปี หรือถ้าทำสัญญากำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 10 ปี 3 ปี ก็จะขยายเวลามิได้

หลักสำคัญของการขายฝาก อยู่ที่ต้องมีการส่งมอบการครอบครองโดยตรงหรือปริยายให้แก่ผู้รับซื้อฝากพร้อมกับกรรมสิทธิ์ แต่เมื่อครบกำหนดเวลาแล้ว ผู้ขายฝากมีสิทธิที่จะไถ่ถอนได้ ดังนั้นในช่วงเวลาที่ยังขายฝากกันอยู่และกรรมสิทธิ์ตกแก่ผู้รับซื้อฝาก ผู้รับซื้อฝากอาจจะนำทรัพย์สินไปทำอย่างใดก็ได้ ใครๆ ก็ไม่มีสิทธิห้ามปราม
ขายตามตัวอย่าง
มาตรา 503 ในการขายตามตัวอย่างนั้น ผู้ขายต้องส่งมอบทรัพย์สินให้ตรงตามตัวอย่าง
ในการขายตามคำพรรณนา ผู้ขายจำต้องส่งมอบทรัพย์สินให้ตรงตามคำพรรณนา
ขายตามคำพรรณนา
มาตรา 503 ในการขายตามตัวอย่างนั้นผู้ขายต้องส่งมอบทรัพย์สินให้ตรงตามตัวอย่าง
ในการขายตามคำพรรณนาผู้ขายจำต้องส่งมอบทรัพย์สินให้ตรงตามคำพรรณนา
ขายเผื่อชอบ
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 505 บัญญัติว่า
“อันว่าขายเผื่อชอบนั้น คือ การซื้อขายกันโดยมีเงื่อนไขว่าให้ผู้ซื้อได้มีโอกาสตรวจดูทรัพย์สินก่อนรับซื้อ”
มาตรา 508 บัญญัติว่า
“เมื่อทรัพย์สินนั้นได้ส่งมอบแก่ผู้ซื้อเพื่อให้ตรวจดูแล้ว การซื้อขายย่อมเป็นอันบริบูรณ์ในกรณีต่อไปนี้ คือ
(1) ถ้าผู้ซื้อมิได้บอกกล่าวว่าไม่ยอมรับซื้อภายในเวลาที่กำหนดไว้โดยสัญญา หรือโดยประเพณี หรือโดยคำบอกกล่าว หรือ
(2) ถ้าผู้ซื้อไม่ส่งทรัพย์สินคืนภายในกำหนดเวลาดั่งกล่าวมานั้น หรือ
(3) ถ้าผู้ซื้อใช้ราคาทรัพย์สินนั้นสิ้นเชิงหรือแต่บางส่วน หรือ
(4) ถ้าผู้ซื้อจำหน่ายทรัพย์สินนั้น หรือทำประการอื่นอย่างใดอันเป็นปริยายว่ารับซื้อของนั้น”

สัญญาแลกเปลี่ยน

ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จะเห็นได้ว่า สัญญาแลกเปลี่ยนเป็นสัญญาทำนองเดียวกันกับสัญญาซื้อขาย โดยมุ่งหมายให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สินเป็นการชำระหนี้ตอบแทน แต่ผิดสัญญาซื้อขายในข้อที่ว่า สัญญาแลกเปลี่ยนเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์แลกกับทรัพย์ไม่ใช่กับตัวเงิน ซึ่งมาตรา518 บัญญัติว่า อันว่าจะแลกเปลี่ยนนั้น คือ สัญญาซึ่งคู่กรณีต่างโอนกรรมสิทธิ์แห่วทรัพย์สินให้กันและกัน

ที่มา: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา และ กฎหมายธุรกิจเรื่อง สัญญา ซื้อขาย

Share Link

Tags: กฎหมาย, สัญญาซื้อขาย

Post navigation

Prev

Next