หลายคนน่าจะเคยมีคำถามกับตนเองว่า ค่าโอนบ้าน 2565, ค่าโอนบ้านพร้อมที่ดิน 2565, ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน, ค่าจำนอง คำนวนยังไงต้องจ่ายเท่าไร พูดได้ว่าใครที่กำลังจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องอ่านเลยทีเดียว ดังนั้น ลองมาหาคำตอบกันว่าค่าโอนบ้านคืออะไร, ใครต้องจ่ายบ้าง, โปรแกรมคำนวนค่าโอนบ้าน สามารถเข้าคำนวณได้จากที่ไหน และที่สำคัญเลยก็คือ ค่าโอนบ้าน 2565 สามารถช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองได้มากน้อยเพียงใด หากเพื่อน ๆ พร้อมแล้ว เราไปหาคำตอบกันเลย
ค่าโอนบ้านคืออะไร ใครต้องจ่ายบ้าง ?
ปกติแล้ว เมื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน, ทาวน์เฮ้าส์, คอนโดมิเนียม,อาคารพาณิชย์ หรือแม้แต่สิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ทั้งจากการซื้อมาจากโครงการจัดสรรเอกชนหรืออาจจะเป็นบ้านมือสองที่เรามักจะซื้อต่อจากเจ้าของเดิมก็ตาม ล้วนต้องไปธุรกรรมค่าโอนบ้าน 2565 กันที่ สำนักงานที่ดิน โดยนอกจากจะเป็นการยื่นเรื่องเอกสารต่าง ๆ เพื่อเปลี่ยนแปลงฐานะการเป็นเจ้าของอสังหารอมทรัพย์นั้น ๆ แล้ว ก็ยังจะต้องมีเรื่องของค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นเป็นค่าโอนบ้านตามปกติกันอีกด้วย
ซึ่งหากเพื่อน ๆ สงสัยว่า แล้วในวันโอนบ้าน คอนโดนั้น จะมีค่าใช้จ่ายในการโอนคอนโด อะไรบ้าง ก็ต้องบอกเลยว่า ค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในวันโอนบ้าน จะประกอบไปด้วยค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ต่าง ๆ ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งจะคิดเป็นเงินประมาณ 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือราคาที่ขาย
- ค่าจดจำนอง ซึ่งจะคิดเป็นเงินประมาณ 1% ของมูลค่าที่จำนอง หรือยอดเงินกู้ทั้งหมด
- ค่าอากรแสตมป์ ซึ่งจะคิดเป็นเงินประมาณ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ อย่างไรก็ตามหากต่ำกว่าให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์คำนวณ นอกจากนี้ หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไปแล้ว ก็จะได้รับการยกเว้น ไม่จำเป็นต้องเสียค่าอากรแสตมป์อีกด้วย
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งจะถูกถูกหัก ณ ที่จ่าย โดยคิดตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งจะคิดเป็นเงินประมาณ 3.3% โดยค่าใช้จ่ายตรงนี้จะเกิดขึ้นในกรณีผู้ขายเป็นเจ้าของบ้านหรือซื้อบ้านโครงการใหม่ถือครองไม่เกิน 5 ปี อย่างไรก็ตามหากเจ้าของบ้านหรือซื้อบ้านโครงการใหม่ครองเกิน 5 ปีขึ้น หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีขึ้นไป เราก็จะไปเสียค่าใช้จ่ายเป็นค่าอากรแสตมป์แทน
เพื่อน ๆ ก็จะเห็นว่าค่าโอนบ้าน 2565 หรือ ค่าโอนบ้านพร้อมที่ดิน 2565 หรือ ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน จะประกอบไปด้วย 5 ส่วนหลัก ๆ ตามแต่การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของเรานั่นเอง ไม่ว่าจะเป็น ค่าธรรมเนียมการโอน, ค่าจดจำนอง , ค่าอากรแสตมป์, ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
แต่คำถามต่อมาที่เชื่อเลยว่าเพื่อน ๆ ยังคงเกิดความสงสัยกันอยู่ไม่น้อยก็คือ ในเมื่อการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นประเภทใดก็ตามจะประกอบด้วยคน 2 ฝ่ายนั่นก็คือ ฝั่งผู้ซื้อ และฝั่งผู้ขาย ทีนี้เพื่อน ๆ ก็อาจจะสงสัยว่า แล้วใครต้องเป็นผู้รับค่าใช้จ่ายส่วนต่าง ๆ ของค่าโอนบ้าน 2565 กันบ้าง ก็คงต้องตอบว่า โดยปกติแล้ว หากเป็นค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งจะคิดเป็นเงินประมาณ 0.01% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือราคาที่ขาย มักจะเกิดขึ้นตามข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เช่น ตกลงกันที่จ่ายคนละครึ่ง หรือบางครั้งเพื่อน ๆ ก็อาจจะเห็นโปรโมชันโครงการบ้านจัดสรรคต่าง ๆ ที่ชูเรื่องฟรีค่าโอนค่าธรรมเนียมก็มีให้เห็นเหมือนกัน
ส่วนค่าใช้จ่ายต่อมาอย่างค่าจดจำนอง โดยปกติแล้ว มักจะเป็นหน้าที่ของฝั่งผู้ซื้อเป็นผู้รับชอบ ส่วนฝั่งผู้ขายในฐานะที่ได้รับเงินจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นประเภทใดก็ตามแต่ ก็ถือว่าฝั่งผู้ขายเป็นผู้ที่มีรายได้ ดังนั้น จึงต้องมีหน้าที่ในการจ่ายชำระค่าอากรแสตมป์, ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ นั่นเอง
. . . . . . . . . .
ค่าโอนบ้านพร้อมที่ดิน 2565 ต้องจ่ายเท่าไร ?
โดยล่าสุด หากเพื่อน ๆ ติดตามข่าว ก็จะเห็นประกาศค่าโอนบ้าน 2565 ตามหน้าข่าวต่าง ๆ ว่า กรมที่ดินประกาศว่าได้ลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ จาก 2.00% เหลือ 0.01% รวมทั้ง ประกาศลดค่าธรรมเนียมการจำนอง จากอัตราปกติ 1.00 % เหลือ 0.01% ซึ่งอัตราดังกล่าวนี้จะเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 18 มกราคม 2565ไปจน ถึง 31 ธันวาคม 2565 นั่นเอง ซึ่งต้องบอกเลยว่า เป้าหมายของนโยบายครั้งนี้ ก็เพื่อที่จะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ และเพื่อช่วยฟื้นฟูภาพรวมของเศรษฐกิจไทย
อย่างไรก็ตามนโยบายดังกล่าว ก็ใช่ว่าจะถูกนำไปใช้กับทุกคนหรืออสังหาริมทรัพย์ทุกระดับราคา เพราะเงื่อนไขกำหนดเป็นสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีสัญชาติไทยและเป็นบุคคลธรรมดาเท่านั้น ส่วนระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบใด เช่น อาคารพาณิชย์, ที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่อาศัย, อาคารพาณิชย์, บ้าน หรือคอนโดมิเนียม เป็นต้น ที่สามารถใช้โปรโมชันนี้ได้ จะต้องมีราคาประเมินไม่เกิน 3 ล้านบาท นอกจากนี้ ในการจดทะเบียนจำนองครั้งนั้น ก็จะต้องมีการโอนซื้อขาย ด้วยวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท อีกด้วย
. . . . . . . . . .
โปรแกรมคำนวนค่าโอนบ้าน สามารถเข้าคำนวณได้จากที่ไหน ?
แน่นอนว่า เมื่อเกิดค่าใช้จ่ายอย่างค่าโอนบ้าน 2565 สิ่งที่เพื่อน ๆ หลายคนน่าจะเกิดความกังวลตามมา หลังจากทราบข้อมูลเบื้องต้นแล้วว่าค่าใช้จ่ายส่วนต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้น ณ กรมที่ดิน ในวันโอนกรรมสิทธิ์บ้านนั้นจะประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอน, ค่าจดจำนอง, ค่าอากรแสตมป์, ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ สิ่งที่เพื่อน ๆ คงอยากรู้ตามมาก็คือ แล้วอสังหาริมทรัพย์ที่เรากำลังจะโอนนั้น เราจะต้องจ่ายค่าโอนบ้าน 2565 เป็นเงินจำนวนเท่าไร
ต้องบอกว่าปัจจุบันนี้ ทางกรมที่ดินเขาก็มีระบบบริการให้ประชาชนคนไทยสามารถเข้ามาคำนวณภาษีในการโอนบ้านได้เหมือนกัน แม้ว่าระบบที่ว่านี้จะเป็นระบบตรวจสอบสำหรับค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเบื้องต้น ในการทำนิติกรรมประเภท ขาย ขายฝาก ให้ โอนมรดก จำนอง และเช่า ณ สำนักงานที่ดิน เท่านั้น พูดง่าย ๆ ก็คือจะช่วยคำนวณค่าโอนบ้าน 2565 ในส่วนของ 2 ค่าใช้จ่ายจาก 5 ค่าใช้จ่ายทั้งหมดนั่นเอง
โดยระบบนี้จะคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเบื้องต้น จากข้อมูลที่เพื่อน ๆ กรอกไป ดังนี้
1. ประเภทการจดทะเบียน เช่น ขาย, เช่า, โอนมรดก เป็นต้น
2. เลือกประเภทเอกสารสิทธิ เช่น ที่ดิน, สิ่งปลูกสร้าง, ที่ดินพร้อมสิ่งปลุกสร้าง เป็นต้น
3. เลือกประเภทบุคคล เช่นบุคคลธรรมดา, นิติบุคคล เป็นต้น
4. กรอกราคาทุนทรัพย์ในการซื้อขาย,จำนวนอสังหาริมทรัพย์, จำนวนผู้ถือกรรมสิทธิ์ และรายละเอียดเกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ
จากนั้น ระบบจะคำนวณตัวเลขที่เป็นจำนวนค่าธรรมเนียมการโอน และค่าอาการแสตมป์ จากการซื้อขายในครั้งนี้ออกมาโดยประมาณ เพื่อน ๆ คนไหนสนใจ สามารถเข้าไปลองคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเบื้องต้นกันได้เลยที่ lecs.dol.go.th
ส่วนค่าใช้จ่ายที่เหลืออย่าง ค่าจดจำนอง, ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แม้ว่าจะไม่มีโปรแกรมคำนวนจากหน่วยงานภาครัฐออกมาให้บริการประชาชน แต่เพื่อน ๆ ก็สามารถคำนวณเบื้องต้นง่าย ๆ ด้วยตนเองได้ ยกตัวอย่างเช่น
- ค่าจดจำนอง ซึ่งจะคิดเป็นเงินประมาณ 1% ของมูลค่าที่จำนอง หรือยอดเงินกู้ทั้งหมด
ดังนั้น สมมติว่าเพื่อน ๆ จดจำนองบ้านราคา 1,000,000 บาท ก็จะเสียค่าใช้จ่ายค่าจดจำนอง 1% ซึ่งจะเท่ากับเงินราว ๆ 10,000 บาท
แต่สำหรับโปรโมชันค่าจำจองสำหรับอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่ถึง 3,000,000 บาทจะคำนวณค่าจดจำนองเหลือ 0.1% ซึ่งจะเท่ากับเงินราว 100 บาท
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งจะคิดเป็นเงินประมาณ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า
ดังนั้น สมมติว่าเพื่อน ๆ ซื้อบ้านราคา 1,000,000 บาท แต่มีราคาประเมินอยู่ที่ 800,000 บาท ก็จะเสียค่าใช้จ่ายในส่วนของค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ซึ่งจะเท่ากับเงินราว ๆ 33,000 บาท
ท้ายนี้ หากลองมาดูตัวอย่างการคำนวณระหว่างค่าโอนปกติ กับค่าโอนบ้าน 2565 ด้วยโปรโมชันลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ จาก 2.00% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจำนอง จากอัตราปกติ 1.00 % เหลือ 0.01% กันดูสิว่าจะช่วยลดค่าใช้จ่ายได้มากน้อยเพียงใดนั้น สมมติว่า เราซื้อบ้าน 2 ล้าน เสียค่าโอนเท่าไหร่ จะเป็นอย่างไร ลองมาดูกันเลย
กรณีคำนวณค่าโอนปกติ
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขายที่ต้องจ่าย = 2,000,000 x 2% = 40,000 บาท
ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (สมมติว่ากู้เต็ม 2,000,000 บาท) = 2,000,000 x 1% = 20,000 บาท
ดังนั้น ค่าโอนปกติสำหรับบ้าน 2,000,000 บาท จะเสียค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเป็นเงิน 60,000 บาท
กรณีคำนวนค่าโอนบ้าน 2565
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ลดเหลือ 0.01% ของราคาประเมินหรือราคาขายที่ต้องจ่าย = 2,000,000 x 0.01% = 200 บาท
ค่าจดจำนองลดเหลือ 0.01% ของวงเงินกู้ (สมมติว่ากู้เต็ม 2,000,000 บาท) = 2,000,000 x 0.01% = 200 บาท
ดังนั้น ค่าโอนบ้าน 2565 สำหรับบ้าน 2,000,000 บาท จะเสียค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเป็นเงินเพียง 400 บาท
. . . . . . . . . .
เพื่อน ๆ คงจะเห็นแล้วว่า ค่าโอนบ้าน 2565 สามารถช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองได้ดีทีเดียว อย่างบ้าน 2 ล้านบาท จากเดิมที่อาจจะมีค่าใช้จ่าย 2 ส่วนนี้สูงถึง 60,000 บาท แต่สำหรับค่าโอนบ้าน 2565 ต้องบอกว่าค่าใช้จ่าย 2 ส่วนนี้เหลือเพียง 400 บาทเท่านั้นเอง สามารถช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายได้ถึง 59,600 บาทเลยทีเดียว พูดง่าย ๆ ว่าหากเพื่อน ๆ คนไหนกำลังสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ช่วงเวลานี้ถือว่าเป็นโอกาสที่ดีเลยทีเดียว