จดทะเบียน ห้องเช่ารายเดือน

การทำธุรกิจไม่ว่าจะรูปแบบไหนก็ตามจำเป็นที่จะต้องเสียภาษี ซึ่งธุรกิจแต่ละแบบก็จะเสียภาษีที่แตกต่างกันไปและแน่นอนว่า ธุรกิจอสังหา ไม่ว่าจะเป็น ธุรกิจหอพัก ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ ธุรกิจอสังหาฯ ปล่อยเช่า ก็ต้องเสียภาษีเช่นเดียวกัน การทำธุรกิจหอพักหรืออสังหาฯ ให้เช่าไม่ใช่เรื่องง่ายเลยแต่ก็ไม่ใช่เรื่องยากหากเรามีความรู้มากพอและมีการวางแผนกับธุรกิจของเราให้ดี ดังนั้นใครที่กำลังลงทุนกับธุรกิจนี้อยู่หรือเป็นมือใหม่ควรที่จะต้องรู้จักและศึกษาเกี่ยวกับภาษีให้มากขึ้นด้วย

ธุรกิจปล่อยหอพักอพาร์ทเม้นท์ ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?

ภาษีที่จัดเก็บจากโรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นกับที่ดินที่ใช้ต่อเนื่องกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ ถือเป็นอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่ใช้ต่อเนื่อง ซึ่งใช้หาผลประโยชน์โดยใช้เป็นสถานประกอบการพาณิชย์ต่าง ๆ ให้เช่า หรือผู้อื่นอยู่อาศัย อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินกับเทศบาล

– ผู้รับประเมินชำระภาษีปีละครั้งตามค่ารายปี

– อัตราร้อยละ 12.5 ของค่ารายปี ค่าภาษี = ค่ารายปี x 12.5

อพาร์ทเม้นท์หรือหอพัก ถือเป็นธุรกิจที่มีการบริการห้องเช่า ห้องพัก จึงต้องมีการจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม

– รายได้ค่าเช่าอสังหาฯ ยกเว้น vat

– รายได้ค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวก

– รายได้ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเตอร์เน็ต

หากรายได้สิ่งอำนวยความสะดวกและค่าน้ำค่าไฟรวมกันแล้วเกิน 1.8 ล้าน บาทต่อปี จะต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม

ภาษีเงินได้นิติบุคคลและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา การเปิดธุรกิจให้เช่าอสังหาฯ สามารถเลือกได้ว่าจะประกอบกิจการในนามบุคคลธรรมดา หรือในนามนิติบุคคล ซึ่งจะเสียภาษีต่างกัน

ทำธุรกิจรูปแบบ “บุคคลธรรมดา”

รูปแบบนี้ส่วนมากจะเป็นกิจการขนาดเล็ก หรือในลักษณะของห้างหุ้นส่วนสามัญ (ไม่ได้จดทะเบียน) ซึ่งมีบุคคลตั้งแต่ 2 คนขึ้นไป ตกลงทำธุรกิจและแบ่งปันผลประโยชน์ร่วมกัน แต่มีสภาพเป็นบุคคลธรรมดา

กิจการรูปแบบนี้แม้ไม่ต้องจัดทำบัญชีตามมาตรฐานบัญชี แต่จะต้องจัดทำรายงานเงินสดรับ จ่าย เพื่อให้ผู้ประกอบการทราบถึงรายได้ รายจ่าย ผลกําไรหรือขาดทุนจากการดำเนินธุรกิจ และใช้เป็นหลักฐานประกอบการยื่นขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน และยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ทำธุรกิจรูปแบบ “นิติบุคคล”

ธุรกิจในรูปแบบ “นิติบุคคล” จะมีทั้งห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล ห้างหุ้นส่วนจำกัด และบริษัทจำกัด ซึ่งจดทะเบียนจัดตั้งที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์  รูปแบบนี้จะต้องมีการจัดทำบัญชีตามมาตรฐานบัญชี พร้อมทั้งมีผู้ตรวจสอบและรับรองบัญชี แน่นอนว่า ธุรกิจในรูปแบบนี้ย่อมมีความน่าเชื่อถือมากกว่า ส่งผลให้การขยายกิจการ การติดต่อกับลูกค้า หรือแม้แต่การเข้าถึงแหล่งเงินทุน สามารถทำได้ง่ายกว่าเช่นกัน

อัตราภาษี

บุคคลธรรมดา : สำหรับ “ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา” อัตราภาษีสูงสุดอยู่ที่ 35% โดยการคำนวณภาษีมี 2 วิธี

วิธีที่ 1 เงินได้สุทธิ x อัตราภาษีก้าวหน้า (เงินได้สุทธิ = รายได้ – รายจ่าย – ค่าลดหย่อน)

วิธีที่ 2 รายได้นอกเหนือจากเงินเดือน หรือค่าจ้างแรงงานก่อนหักค่าใช้จ่าย x 0.5%

นิติบุคคล : ผู้ประกอบการจะเสียภาษีจากกำไรสุทธิ (รายได้-รายจ่าย) อัตราภาษี หากเป็นนิติบุคคลทั่วไปอยู่ที่ 20% สำหรับ SME มีการยกเว้น/ลดหย่อน อัตราภาษีในลักษณะขั้นบันได สูงสุดไม่เกิน 20%  ในกรณีขาดทุน ไม่ต้องเสียภาษีและยังสามารถนำผลขาดทุนไปหักกำไรปีต่อไปได้สูงสุดถึง 5 ปีด้วย

(สำหรับ บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่มีทุนจดทะเบียนชำระแล้วไม่เกิน 5 ล้านบาท และมีรายได้จากการขายสินค้าและบริการไม่เกิน 30 ล้านบาทต่อปี)

จะเห็นได้ว่าระหว่างภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและนิติบุคคล จะแตกต่างกันตามรูปแบบของธุรกิจ ลองศึกษาและเรียนรู้ว่าธุรกิจของเราอยู่ในรูปแบบใดและทำให้เกิดประโยชน์กับธุรกิจ ไม่ว่าคุณจะทำธุรกิจอะไรก็ตาม การศึกษาข้อมูลเกี่ยวภาษีเป็นเรื่องสำคัญ เพราะสุดท้ายแล้วล้วนจะเป็นประโยชน์ต่อเราและธุรกิจของเราทั้งนั้น

ใครที่กำลังเริ่มต้นธุรกิจให้เช่าหรือได้รับมรดกสืบทอดมาจากบรรพบุรุษ ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจให้เช่าหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ สิ่งแรกที่จะต้องทำความเข้าใจก่อนที่จะเริ่มต้นทำธุรกิจนี้ก็คือ “ความแตกต่างระหว่างหอพักและอพาร์ทเม้นท์”  ซึ่งที่ผ่านมาหลายคนเข้าใจว่าหอพักกับอพาร์ทเม้นท์นั้นเป็นห้องเช่ารูปแบบเดียวกัน แต่จริงๆ แล้วในทางกฎหมายห้องเช่าทั้ง 2 รูปแบบนี้มีลักษณะที่ต่างกันพอสมควร นับตั้งแต่เริ่มต้นจดทะเบียนก็แตกต่างกันแล้ว หากอธิบายให้เข้าใจเบื้องต้นต้องบอกว่า หอพักนั้นถูกควบคุมด้วยพรบ.หอพัก แต่สำหรับอพาร์ทเม้นท์ถูกควบคุมด้วยพรบ.ควบคุมอาคาร ซึ่งความแตกต่างของพรบ.ทั้งสองอย่างนี้คืออะไร และหอพักกับอพาร์ทเม้นท์แตกต่างกันอย่างไรลองไปดูกัน

.

ทำไมหอพักกับอพาร์ทเม้นท์ จึงใช้ พรบ.ควบคุมอาคารคนละอย่างกัน ?

ก่อนที่จะเจาะลึกในเรื่องพรบ.นั้น ผู้ประกอบการหรือเจ้าของธุรกิจห้องเช่านี้ต้องทำความเข้าใจความแตกต่างระหว่างหอพักกับอพาร์ทเม้นท์กันก่อนว่าอาคารทั้ง 2 ประเภทนี้แตกต่างกันอย่างไร โดยเราได้สรุปใจความสำคัญให้คุณได้เข้าใจง่ายๆ ดังนี้…

อพาร์ทเม้นท์ คือ ตึกหรืออาคารที่พักอาศัยที่เจ้าของอพาร์ทเม้นท์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้งอาคาร ส่วนผู้อาศัยมีสิทธิ์เพียงแค่เช่าพักเท่านั้น โดยผู้เช่าอาศัยต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่อพาร์ทเม้นท์กำหนดไว้โดยจะเปิดให้เช่าบริการเป็นรายเดือน

หอพัก คือ สถานที่หรือที่พักอาศัยให้เช่าที่มีนักศึกษาที่มีอายุไม่เกิน 25 ปี และไม่สูงกว่าระดับปริญญาตรีเข้าพัก มีการแบ่งแยกชายหญิง ส่วนถ้าเป็นหอพักนอก ผู้พักส่วนใหญ่เป็นคนทำงานแล้ว อาจไม่ต้องจดทะเบียนแยกหญิงชายก็ได้

.

ความแตกต่างของพรบ.หอพัก กับ พรบ.ควบคุมอาคาร (อพาร์ทเม้นท์) พรบ.หอพัก

พรบ.หอพัก มีความแตกต่างจากพรบ.ควบคุมอาคารอยู่มากพอสมควร โดยการจดหรือขึ้นทะเบียนเป็นหอพักนั้นต้องอยู่ในเงื่อนไขและขอบเขตตามที่พระราชบัญญัติกำหนดไว้ หากกิจการของคุณอยู่ในข่ายที่มีผู้พักอยู่ระหว่างการศึกษาไม่สูงกว่าปริญญาตรีโปรดจงรู้ไว้เลยว่าสถานประกอบกิจการรายได้นั้นเข้าหลักเกณฑ์ที่ต้องไปจดทะเบียนหอพัก ซึ่งการจดทะเบียนหอพักมีดังต่อไปนี้ 

• ผู้พักมีอายุไม่เกิน 25 ปีบริบูรณ์ และยังไม่ได้สมรส
• อยู่ระหว่างการศึกษาในระดับไม่สูงกว่าปริญญาตรี 
• พักอาศัยอยู่ตั้งแต่ 5 คนขึ้นไป  
• เข้าอยู่ในหอพักโดยให้ทรัพย์สินตอบแทน เช่น เงินค่าเช่า 
• ต้องแยกเป็นหอพักชายและหอพักหญิง
• หอพักอย่างน้อยต้องมีห้องนอน ห้องต้อนรับผู้เยี่ยมเยียน ห้องอาหาร ห้องน้ำและห้องส้วม ซึ่งมีสภาพถูกสุขลักษณะตามที่กำหนดในกฎกระทรวง  
• ไม่ว่าจะใช้ชื่อเป็นอพาร์ตเมนท์ แมนชั่น ห้องเช่า เกสเฮ้าส์ หรืออื่นๆ ที่เข้าข่ายหอพักต้องทำการจดทะเบียนให้ถูกต้อง 
• เจ้าของหอพักต้องจัดให้มีระเบียบประจำหอพัก เป็นต้น

.

พรบ.ควบคุมอาคาร (อพาร์ทเม้นท์)

พรบ.ควบคุมอาคาร (อพาร์ทเม้นท์) เป็นสถานที่ประกอบการให้เช่าระยะยาว ตั้งแต่ 30 วันขึ้นไปหรือ 3 เดือน เป็นต้น ไม่มีกฎหมายควบคุมเป็นการเฉพาะเจาะจง ส่วนใหญ่ข้อกำหนดจะเป็นการควบคุมเกี่ยวกับการก่อสร้างที่อ้างอิงตามประมวลกฎหมายเท่านั้น อาคารที่ใช้พรบ.ควบคุมอาคารในการกำหนดมีตั้งแต่อพาร์ทเม้นท์ แฟลต แมนชั่น คอนโดฯ และด้วยกฎหมายที่ค่อนข้างยืดหยุ่น จึงเห็นอพาร์ทเม้นท์ที่ปล่อยเช่ารายวันบ่อยครั้ง แท้จริงแล้วถือว่าผิดกฎหมาย ถ้าหากต้องการรับผู้เช่ารายวัน จะต้องไปขึ้นทะเบียน พรบ.โรงแรม เท่านั้น ซึ่งจะมีข้อกำหนดรูปแบบการควบคุมแตกต่างจากอพาร์ทเม้นท์

 ใครที่กำลังจะเริ่มต้นธุรกิจหอพักหรืออพาร์ทเม้นท์ คุณก็ควรที่จะศึกษาเรื่องกฎหมายให้เข้าใจโดยเฉพาะเรื่องการจดทะเบียน และหากใครที่กำลังมองหาหอพัก/อพาร์ทเม้นท์ เพื่ออยู่อาศัยเองก็สามารถค้นหาได้ที่ Renthub หรือสำหรับผู้ประกอบการหอพัก(ทั้งมือใหม่และมือเก๋า) คุณก็สามารถเข้าไปอ่านบทความที่เป็นประโยชน์ในการดำเนินธุรกิจเพิ่มเติมได้ทาง Renthub Blog 

บทความเรื่องราวดี ๆ จากพันธมิตรของเรา