โอนที่ดิน โอนบ้าน ปี 2565 ต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ใครกำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ให้คนในครอบครัว หรือซื้อ-ขายบ้าน ต้องทำความเข้าใจเรื่องค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ให้ดี
พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ฉบับใหม่ มีผลบังคับใช้แล้วเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไป ส่งผลให้ผู้ครอบครองที่ดินประเภทต่าง ๆ หรือเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ ฯลฯ ที่มีมูลค่าเกินเกณฑ์ยกเว้นภาษี ต้องเสียภาษีตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่กำหนด จึงทำให้คนที่มีบ้านหลายหลัง หรือที่ดินหลายแห่ง ใช้วิธีโอนที่ดิน
โอนบ้านให้กับคนใกล้ชิด เพื่อกระจายการถือครอง ให้เสียภาษีน้อยลง
อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้กับญาติพี่น้อง คนในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละกรณีต่างมีค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันไป เราจะพามาดูว่า หากต้องการโอนที่ดิน-โอนบ้านให้กับผู้อื่น มีค่าธรรมเนียมเท่าไหร่และมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
กรณีโอนโดยยกให้ญาติพี่น้อง
หากต้องการโอนบ้านหรือที่ดินให้กับคนในครอบครัว ต้องดูก่อนว่าคนนั้นมีความสัมพันธ์อย่างไรกับเรา ซึ่งกฎหมายได้กำหนดค่าใช้จ่ายในการโอนให้แต่ละคนไม่เท่ากัน กล่าวคือ
1. กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย คือ ลูกที่เกิดระหว่างพ่อแม่จดทะเบียนสมรส เมื่อพ่อแม่ต้องการโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ อยู่ 2 ประการ คือ
- ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน
สำหรับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะได้รับการยกเว้น
เมื่อพ่อแม่โอนบ้านหรือที่ดินให้ลูก ไม่ว่าจะคนเดียวหรือหลายคน แต่ละคนต้องมีมูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาท หากเกินที่กำหนด จะต้องเสียภาษี 5% ของมูลค่าอสังหาฯ เฉพาะส่วนที่เกินกว่า 20 ล้านบาทนั้น เช่น ถ้าพ่อแม่โอนบ้านหรือที่ดินมูลค่า 25 ล้านบาท ให้ลูก จะได้รับการยกเว้นการคิดภาษีในส่วน 20 ล้านบาท แต่จะถูกคิดภาษี 5% ในส่วน 5 ล้านบาท เป็นต้น
2. กรณีโอนให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
หากลูกคนนั้นเกิดระหว่างที่พ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส หรือพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร เมื่อพ่อแม่ต้องการโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ อยู่ 3 ประการ คือ
- ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
3. กรณีโอนให้แก่สามี-ภรรยา
หากสามี-ภรรยาจดทะเบียนสมรส และต้องการโอนที่ดินให้แก่กัน โดยไม่ได้โอนในรูปแบบของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
4. กรณีโอนให้ญาติพี่น้อง
ญาติพี่น้อง ไม่ว่าจะพี่ ป้า น้า อา รวมถึงลูกบุญธรรม ลูกสะใภ้ ลูกเขย หากไม่ได้รับการโอนในรูปแบบของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายในการรับโอนที่ดิน-บ้าน คือ
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน แต่หากปู่ ย่า ตา ยาย โอนที่ดินให้หลานผู้สืบสันดานแท้ ๆ จะเสียค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
นอกจากนี้ในการโอนทุกกรณียังมีค่าธรรมเนียมอื่น ๆ อีก เช่น ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท, ค่าพยาน 20 บาท, ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท
ถ้าโอนบ้านหรือที่ดินในรูปแบบของมรดก
จะเสียเพียงค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนมรดกเท่านั้น ซึ่งหากผู้รับมรดกเป็นผู้สืบสันดาน (บุตร, หลาน, เหลน, ลื้อ) หรือระหว่างคู่สมรส จะเสีย 0.5% จากราคาประเมิน แต่หากเป็นญาติพี่น้อง ลูกบุญธรรม จะต้องเสียค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมิน
ในส่วนของค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้ฯ ไม่ต้องเสีย แต่จะมีค่าธรรมเนียมอื่น ๆ เพิ่มเติมอีกเล็กน้อย เช่น กรณีโอนที่ดินมรดกจะมีค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท, ประกาศมรดก แปลงละ 10
บาท, ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท
อย่างไรก็ตาม กรณีโอนมรดก ผู้รับมรดกจะต้องเสียภาษีมรดกด้วย ตามอัตรานี้
- หากมีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา 10% เฉพาะส่วนที่เกินจากมูลค่า 100 ล้านบาทนั้น เช่น
หลานได้รับบ้านมรดกราคา 110 ล้านบาท จากป้าที่เสียชีวิตไปแล้ว
จะต้องเสียภาษีมรดกส่วนที่เกินจากมูลค่า 100 ล้านบาท ซึ่งก็คือ 10 ล้านบาท x 10% = 1 ล้านบาท
- หากผู้รับมรดกเป็นพ่อแม่ ปู่ย่าตายาย ทวด หรือผู้สืบสันดาน คือ ลูก หลาน เหลน โหลน ลื้อ อัตราภาษีจะต่ำลงมาเหลือ 5% เช่น
ลูกได้รับมรดกที่ดินจากพ่อ มูลค่า 105 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีมรดกส่วนที่เกินมามูลค่า 5 ล้านบาท x 5% = 250,000 บาท
- ถ้าสามีหรือภรรยา คนใดคนหนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกฝ่ายได้รับมรดกเป็นบ้านหรือที่ดิน หากสามี-ภรรยาจดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย ผู้รับมรดกจะได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี
การซื้อ-ขายบ้านและที่ดิน ไม่ว่ากับญาติพี่น้อง หรือบุคคลทั่วไป ต่างมีค่าใช้จ่ายในการโอน 5 อย่างเหมือนกันทั้งหมด คือ
- ค่าธรรมเนียมการโอน
- ค่าจดจำนอง
- ค่าอากรแสตมป์
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
1. ค่าธรรมเนียมการโอน
ปกติคิด 2% ของราคาประเมิน แต่เนื่องจากตอนนี้รัฐบาลต้องการกระตุ้นให้มีการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น และเพื่อบรรเทาผลกระทบจากสถานการณ์โรค COVID-19 จึงได้ปรับลดค่าธรรมเนียมจาก 2% เป็น 0.01% โดยมีเงื่อนไขคือ
- เฉพาะการซื้อ-ขายอาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคาร หรือห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด
- ราคาซื้อ-ขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท
- ใช้สิทธิได้ทั้งบ้านใหม่ บ้านมือสอง หรือการปรับปรุงโครงสร้างหนี้
- ต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน จึงจะได้ลดค่าธรรมเนียมการจำนองด้วย
- ต้องโอนและจดจำนองตั้งแต่วันที่ 18 มกราคม - 31 ธันวาคม 2565
- ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
ดังนั้น หากซื้อ-ขายบ้านราคา 2 ล้านบาท จากเดิมเสียค่าธรรมเนียมการโอน 40,000 บาท จะลดเหลือ 2,000,000 x 0.01% = เสียค่าธรรมเนียมการโอน 200 บาท
สำหรับการซื้อ-ขายบ้านพร้อมที่ดิน ที่มีมูลค่ามากกว่า 3 ล้านบาท หรือซื้อ-ขายเฉพาะที่ดิน ค่าธรรมเนียมการโอนยังคงคิด 2% ตามเดิม ซึ่งค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ ส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายจะตกลงจ่ายกันคนละครึ่งหนึ่ง
2. ค่าจดจำนอง
กรณีซื้อ-ขายโดยจดจำนอง จะเสียค่าจดจำนองด้วย ซึ่งปกติคิด 1% ของมูลค่าจำนอง แต่ปี 2565 ได้ปรับลดลงเหลือ 0.01% เช่นกัน ตามเงื่อนไขคือ
- เฉพาะการซื้อ-ขายอาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคาร หรือห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด
- ราคาซื้อ-ขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท
- ใช้สิทธิได้ทั้งบ้านใหม่ บ้านมือสอง หรือการปรับปรุงโครงสร้างหนี้
- ต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน จึงจะได้ลดค่าธรรมเนียมการจำนองด้วย
- ต้องโอนและจดจำนองตั้งแต่วันที่ 18 มกราคม - 31 ธันวาคม 2565
- ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
หากมูลค่าการซื้อ-ขายมากกว่า 3 ล้านบาท ค่าจดจำนองยังคงคิด 1% ตามเดิม
ตัวอย่างการคิดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ในปี 2565
กรณีซื้อบ้าน มูลค่า 3 ล้านบาท หากโอนและจดจำนองพร้อมกันตั้งแต่วันที่ 18 มกราคม - 31 ธันวาคม 2565 จะต้องเสียค่าใช้จ่ายดังนี้
- อัตราปกติ : เสียค่าธรรมเนียมการโอน 60,000 บาท และค่าจดจำนอง 30,000 บาท รวมเสียค่าใช้จ่าย 90,000 บาท
- อัตราใหม่ในปี 2565 : เสียค่าธรรมเนียมการโอน 300 บาท และค่าจดจำนอง 300 บาท รวมเสียค่าใช้จ่าย 600 บาท ประหยัดไปได้ 89,400 บาท
3. ค่าอากรแสตมป์
กรณีซื้อ-ขายบ้านพร้อมที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา แล้วมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองมาครบ 5 ปี จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ โดยมีอัตราคิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อ-ขาย หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ก็ได้ แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า
เช่น หากบ้านมีราคาประเมิน 1.8 ล้านบาท แต่ราคาซื้อ-ขายอยู่ที่ 2 ล้านบาท ให้ยึดราคาซื้อ-ขายเป็นเกณฑ์
2,000,000 x 0.5% = เสียค่าอากรแสตมป์ 10,000 บาท
โดยหากเสียค่าอากรแสตมป์แล้ว ไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะอีก
สำหรับกรณีซื้อ-ขายที่ดินอย่างเดียว ไม่ว่าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาหรือคณะบุคคล ต้องถือครองครบ 5 ปี เท่านั้น ถึงจะเสียแต่ค่าอากรแสตมป์ ไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
4. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
เมื่อต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยการซื้อ-ขาย ได้รับเป็นมรดก หรือถูกเวนคืนตามกฎหมาย จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยคิดเป็น 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่ราคาไหนที่สูงกว่า
เช่น หากบ้านมีราคาประเมิน 1.8 ล้านบาท แต่ราคาซื้อ-ขายอยู่ที่ 2 ล้านบาท ให้ยึดราคาซื้อ-ขายเป็นเกณฑ์
2,000,000 x 3.3% = เสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 66,000
บาท
ยกเว้น หากถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ แต่จะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน
5. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย
เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ได้ ผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลจะต้องเสียภาษีเงินได้ฯ 1% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อ-ขาย ขึ้นอยู่กับราคาใดสูงกว่า
แต่หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาต้องเสียภาษีเงินได้ โดยใช้ราคาประเมินรวมที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นตัวตั้ง แล้วนำมาคำนวณอัตราภาษีเงินได้ และหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะได้มาโดยการให้-รับมรดก หรือซื้อ-ขายก็ตาม สามารถคำนวณเองได้จาก โปรแกรมคำนวณภาษี หัก ณ ที่จ่าย หรือดูตัวอย่างด้านล่างนี้
จะเห็นว่าตัวเลขดังกล่าวเหมือนกับอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แต่สำหรับการคำนวณภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ได้รับยกเว้นสำหรับเงินได้สุทธิ 0-150,000 บาทแรก เหมือนกับการคิดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาปกติ
ทั้งนี้ จำนวนปีที่ถือครองนั้นจะนับตามปีบัญชี คือ นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม ของปีเดียวกัน หากข้าม พ.ศ. ไป จะนับเป็น 2 ปี เช่น ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในเดือนกันยายน 2562 และขายไปเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2563 เท่ากับถือครอง 2 ปี
แต่หากถือครองเกิน 10 ปี ให้นับเพียง 10 ปี เท่านั้น
หากอสังหาริมทรัพย์นั้นได้มาโดยการรับมรดก หรือให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายได้เพียง 50% ไม่ว่าจะถือครองจริงกี่ปีก็ตาม
ตัวอย่างการคำนวณ
ขายบ้านที่ได้มาโดยการรับมรดก ราคา 4.8 ล้านบาท โดยที่บ้านมีราคาประเมิน 3 ล้าน และถือครองมาแล้ว 5 ปี
หากอสังหาริมทรัพย์นั้นได้มาโดยการซื้อ-ขาย ให้หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง ตามความเป็นจริง
ตัวอย่างการคำนวณ
ขายบ้านที่ได้มาโดยการซื้อ ราคา 7.8 ล้านบาท
โดยที่บ้านมีราคาประเมิน 5 ล้าน และถือครองมาแล้ว 2 ปี
สำหรับผู้ที่ไม่ทราบราคาประเมินที่ดิน สามารถเช็กได้ที่เว็บไซต์ กรมธนารักษ์ และเมื่อทราบถึงค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการโอนบ้าน-โอนที่ดินแล้ว
เราก็ลองคำนวณดูว่ากรณีของเราต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าไร เพื่อจะได้เตรียมเอกสารและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้พร้อม ซึ่งจะช่วยให้การโอนกรรมสิทธิ์ต่าง ๆ เป็นไปด้วยความเรียบร้อย
**ข้อควรรู้**ลองคำนวณให้ดีก่อนว่า ระหว่างการโอนที่ดิน-โอนบ้านให้คนอื่น กับ ยอมจ่ายภาษีที่ดินเอง แบบไหนจะเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่าในระยะยาว เนื่องจากการโอนให้ผู้อื่นมีค่าธรรมเนียมสูงกว่าการจ่ายภาษีที่ดินพอสมควร จึงเหมาะกับกรณีที่ต้องการรักษาที่ดินหรือบ้านหลังนั้นไว้เป็นเวลานาน และยังไม่คิดจะขายในระยะเวลาอันใกล้นี้
แต่ถ้าต้องการขายบ้าน-ที่ดิน ในระยะเวลาไม่นานหลังจากนี้ เช่น ไม่เกิน 5 ปี บางทีการยอมเสียภาษีที่ดินตามปกติ น่าจะช่วยประหยัดได้มากกว่าการเสียค่าธรรมเนียมการโอน
*หมายเหตุ : อัปเดตข้อมูลล่าสุดวันที่ 18 มกราคม 2565
ขอบคุณข้อมูลจาก
กรมที่ดิน, กรมที่ดิน,
กรมที่ดิน, กรมที่ดิน, กรมสรรพากร, ฐานเศรษฐกิจ, กรุงเทพธุรกิจ, เฟซบุ๊กสถานีข่าวกระทรวงการคลัง : Ministry of Finance News Station, รัฐบาลไทย,
ราชกิจจานุเบกษา (1), (2), (3)