ระเบียบการประเมินราคาที่ดิน

ที่กล่าวมาแล้วทั้งหมดเป็นการประเมินราคาบ้านและที่ดิน โดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาดโดยแท้จริง อย่างไรก็ดี บ่อยครั้งในทางปฏิบัติ การประเมินราคาบ้านและที่ดินจะใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดเฉพาะส่วนที่เป็นที่ดินเท่านั้น ส่วนอาคารมักแยกประเมินราคาออกไปต่างหากโดยใช้วิธีคิดจากต้นทุนแทนเพราะเป็นวิธีที่น่าเชื่อถือและได้รับการยอมรับมากกว่า จึงเท่ากับว่าเป็นการผสมผสานระหว่างการประเมินราคาด้วยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด กับวิธีคิดจากต้นทุน อย่างกลมกลืนไปโดยปริยาย ดังนั้นเพื่อช่วยให้คุ้นเคยกับการประยุกต์ใช้วิธีการประเมินด้วยวิธีนี้

จึงขอถือโอกาสนำวิธีการประเมินราคาที่ดินตามแนวทางนี้ มานำเสนอเพื่อเป็นการจุดประกายความคิดในการประเมินราคาบ้านและที่ดินให้กว้างไกลออกไป ซึ่งในตัวอย่างที่จะนำเสนอต่อไปนี้ จะสังเกตว่าในหลายๆ กรณี การเปรียบเทียบและปรับปรุงราคา ไม่จำเป็นต้องเปรียบเทียบกับราคากับที่ดินแปลงอื่นเสมอไป แต่สามารถเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายในอดีตของตัวเองก็ได้ โดยปรับให้กลายเป็นราคาในปัจจุบัน แทน

การประเมินราคาที่ดินแบบผสมผสานนี้ แยกพิจารณาออกได้เป็น 3 กรณีด้วยกัน คือ

: กรณีที่ซื้อขายที่ดินเพียงอย่างเดียว
: กรณีที่มีการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
: กรณีที่ดินที่ไม่มีการซื้อขายในระยะที่ผ่านมา

สำหรับแนวคิดการประเมินราคาโดยเปรียบเทียบราคาตลาดในตัวอย่างที่จะกล่าวต่อไป อาศัยหลักการดังนี้

• ข้อมูลเกี่ยวกับราคาซื้อขายที่เก็บรวบรวมมาได้ จะทำการปรับราคาในอดีตให้เป็นปัจจุบัน โดยพิจารณาถึงอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในบริเวณที่ประเมินราคา

• การคำนวณราคาปัจจุบัน จะใช้หลักเดียวกับการคิดผลตอบแทนทบต้น(Compound Interest) สำหรับสินทรัพย์ที่มีการซื้อขายมานานแล้ว

• สูตรในการคำนวณ C.V. = P(1+i)n โดยที่ C.V.= ราคาปัจจุบันของที่ดินหรือสินทรัพย์ P = ราคาซื้อ/ขายสินทรัพย์ในอดีต i = อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเฉลี่ยต่อปีในแต่ละย่าน n = จำนวนปีที่ได้ซื้อ/ขายสินทรัพย์ไป

ก. การประเมินราคาโดยเปรียบเทียบราคาตลาดกรณีที่ซื้อขายที่ดินเพียงอย่างเดียว

ตัวอย่าง : ที่ดินแปลง A ติดถนนสุวินทวงค์ ที่ดินเนื้อที่ 100 ตารางวา ราคาซื้อขายยกแปลง 800,000 บาท เมื่อ 3 ปีที่ผ่านมา อัตราการเปลี่ยนแปลงราคาซื้อขายที่ดินบริเวณนี้ร้อยละ 12 ต่อปี

วิธีการประเมินราคา C.V. = P(1+i)n

ราคาที่ดินปัจจุบัน = 800,000(1+0.12)3
= 800,000(1.405)
= 1,124,000 บาท
ราคาต่อตารางวา = 1,124,000 = 11,240 บาท/ต.ร.ว. 100
นั่นคือ ที่ดินแปลง A ในปัจจุบัน จะมีราคาประมาณ 11,240 บาท/ตรว.

ตัวอย่าง : ราคาที่ดินแปลง หนึ่งเนื้อที่ 600 ตารางวา ราคาซื้อขายยกแปลงเมื่อ 3 ปีที่ผ่านมา เท่ากับ 900,000 บาท อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาซื้อขายที่ดินบริเวณนี้ประมาณร้อยละ 15 ต่อปี

วิธีการประเมินราคา C.V. = P(1+i)n นั่นคือ

ราคาที่ดินปัจจุบัน = 900,000(1+0.15)3 = 900,000(1.521) = 1,368,900 บาท
ราคาต่อตารางวา = 1,368,900 = 2,281.5 บาท/ต.ร.ว. 600
ดังนั้นที่ดินแปลง นี้ ในปัจจุบัน จะมีราคาประมาณ 2,280 บาท/ต.ร.ว.

ข. การประเมินราคาโดยเปรียบเทียบราคาตลาดกรณีที่มีการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

การประเมินตามตัวอย่างนี้ จะต้องทำการปรับราคาซื้อขายเป็นมูลค่าปัจจุบัน และหักด้วยต้นทุนโรงเรือน(ราคาก่อสร้างใหม่- ค่าเสื่อมตามอายุการใช้งาน) ก็จะได้มูลค่าที่ดินทั้งแปลง ต่อจากนั้นจะทำการหาราคาที่ดินต่อตารางวา 

ตัวอย่าง : อาคารตึกแถวพาณิชย์ 3 ชั้น สร้างมาแล้ว 3 ปี เนื้อที่ 18 ตารางวา ขนาดอาคารกว้าง 4 เมตร ลึก 10 เมตร ซื้อขายเมื่อ 3 ปีที่แล้ว ราคา 1,320,000 บาท ต้นทุนการก่อสร้างอาคารตารางเมตรละ 4,000 บาท อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาซื้อขายที่ดินและอาคารบริเวณนี้เฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 12 ต่อปี สำหรับค่าเสื่อมราคาอาคารเมื่อประเมินจากสภาพแล้วประมาณว่าค่าเสื่อม 3 ปี จะอยู่ในอัตราราว 3%

วิธีการประเมินราคา การคำนวณพื้นที่อาคาร

= 3 x 4 x 10 = 120 ตารางเมตร
การปรับราคาซื้อขาย C.V. = P(1+i)n
= 1,320,000(1+0.12)3
= 1,854,600 บาท

การคำนวณราคาอาคาร ต้นทุนการก่อสร้างใหม่

= 4,000 x 120 = 480,000 บาท
หัก ค่าเสื่อมอาคาร 3 ปี = 480,000 x .03 = 14,400 บาท
ราคาอาคารปัจจุบัน = 480,000 - 14,400  = 465,600 บาท
นั่นคือ มูลค่าที่ดิน = 1,854,600 – 465,600 = 1,389,000 บาท
หรือ มูลค่าที่ดินต่อตารางวา = 1,389,000 /18 = 77,167 บาท/ต.ร.ว.

ตัวอย่าง : บ้านเดี่ยวพักอาศัยครึ่งตึกครึ่งไม้สองชั้น พื้นคอนกรีตเสริมเหล็ก. ติดดินเนื้อที่ 60 ตารางวา ราคาซื้อขายเมื่อ 2 ปี มาแล้ว ราคา 650,000 บาท พื้นที่ใช้สอยประมาณ 160 ตารางเมตร อาคารสร้างมาแล้ว 4 ปี(เชื่อว่าค่าเสื่อมราคาอาคารและรั้วจะอยู่ในระดับปีละ 2%) ต้นทุนการก่อสร้างอาคารตารางเมตรละ 3,300 บาท อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาการซื้อขายเฉลี่ยร้อยละ 8 ต่อปี ส่วนประกอบอื่นๆ ได้แก่รั้วคอนกรีตด้านหน้าประมาณ 20 ตารางเมตร ตารางเมตรละ 1,000 บาท

วิธีการประเมินราคา การปรับราคาซื้อขาย

C.V. = P(1+i)n
= 650,000(1+0.08)2
= 758,160 บาท
การคำนวณราคาอาคาร ต้นทุนการก่อสร้างใหม่ = 3,300 x 160 = 528,000 บาท
หัก ค่าเสื่อมอาคาร 4 ปี = 528,000 x .08 = 42,240 บาท
ราคาอาคารปัจจุบัน = 528,000 - 42,240 = 485,760 บาท
การคำนวณราคารั้วคอนกรีต ต้นทุนการก่อสร้างใหม่ = 1,000 x 20 = 20,000 บาท
หัก ค่าเสื่อมการใช้งาน 4 ปี = 20,000 x .08 = 1,600
ราคารั้วคอนกรีตปัจจุบัน = 20,000 - 1,600 = 18,400 บาท
มูลค่าที่ดิน = 758,160 – 485,760 – 18,400 = 254,000 บาท
มูลค่าที่ดินต่อตารางวา = 254,000 /60 = 4,233 บาท/ต.ร.ว.

ค. การประเมินราคาโดยเปรียบเทียบราคาตลาดกรณีที่ไม่มีการซื้อขายในระยะที่ผ่านมา

ปกติ การประเมินราคาโดยวิธีนี้ จะอาศัยการประเมินราคาโดยวิธีเปรียบเทียบค่าตัวแปรที่มีผลกระทบต่อมูลค่าที่ดิน ซึ่งประกอบไปด้วยตัวแปรต่างๆ โดยตัวแปรแต่ละตัวจะมีอิทธิพลต่อราคาที่ดินไม่เท่ากัน

ตัวอย่าง : นายภุชงค์ ได้รับที่ดินโดยมรดกมาแปลงหนึ่ง เนื้อที่ 100 ตารารางวา เขาไม่ทราบราคาที่ดินแปลงนี้ เนื่องจากที่ดินแปลงนี้ไม่เคยมีการซื้อขายมาก่อนเขามีความประสงค์จะทราบราคาที่ควรจะเป็นของที่ดินแปลงนี้มาก จึงได้ทำการติดต่อนายวิชัย เพื่อนสนิทซึ่งมีความรู้ในด้านการประเมินราคาที่ดิน นายวิชัยได้เลือกที่ดินแปลงอื่นๆ บริเวณใกล้เคียงจำนวน 3 แปลง ที่ทราบราคาซื้อขายมาเพื่อนำมาใช้ประกอบในการประเมินราคาที่ดินแปลงของนายภุชงค์ โดยมีรายละเอียดที่ดินแต่ละแปลงเปรียบเทียบกับที่ดินของนายภุชงค์ดังนี้

ประเมินราคาที่ดินต้องใช้อะไรบ้าง

เอกสารประกอบในการขอราคาประเมิน - กรณีเจ้าของที่ดินมายื่นคาร้องด้วยตนเอง - สาเนาโฉนดที่ดิน - แผนที่สังเขป (ถ้ามี) - กรณีมอบอานาจให้ผู้อื่นมาดาเนินการแทน - สาเนาบัตรประจาตัวประชาชนทั้งของผู้มอบอานาจและผู้รับมอบอานาจ - หนังสือมอบอานาจ และเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง - สาเนาโฉนดที่ดิน - แผนที่สังเขป (ถ้ามี)

ประเมินราคาที่ดินที่ไหนได้บ้าง

ยื่นคำขอกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา สำนักงานที่ดินอำเภอ ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ ค่าใช้จ่ายในการรับรองราคาประเมิน

ประเมินราคาที่ดินกี่ปีครั้ง

โดยปกติแล้วราคาประเมินที่ดินของกรมที่ดินจะต้องมีการปรับปรุงใหม่ทุก ๆ 4 ปี เพียงแต่ในปี 2565 เป็นปีแรกที่รัฐบาลเริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตรา จึงได้มีการเลื่อนใช้บัญชีราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ออกไป 1 ปี เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจ โดยยังคงให้ใช้ราคาประเมินที่ดินเดิมในรอบปี 2559-2563 แทน

ราคาประเมินกรมที่ดิน คิดยังไง

วิธีคิดคำนวณราคาประเมินที่ดินต่อแปลงง่าย ๆ ก็คือ นำเนื้อที่ (ตารางวา) x ราคาประเมิน (บาทต่อตารางวา) จากตัวอย่างข้างต้นเท่ากับ 450 x 45,000 = 20,250,000 บาท

กระทู้ที่เกี่ยวข้อง

Toplist

โพสต์ล่าสุด

แท็ก

ไทยแปลอังกฤษ แปลภาษาไทย โปรแกรม-แปล-ภาษา-อังกฤษ พร้อม-คำ-อ่าน lmyour แปลภาษา แปลภาษาอังกฤษเป็นไทย pantip ไทยแปลอังกฤษ ประโยค แอพแปลภาษาอาหรับเป็นไทย ห่อหมกฮวกไปฝากป้าmv ระเบียบกระทรวงการคลังว่าด้วยการจัดซื้อจัดจ้างและการบริหารพัสดุภาครัฐ พ.ศ. 2560 แปลภาษาอาหรับ-ไทย Terjemahan พจนานุกรมศัพท์ทหาร หยน แปลภาษา มาเลเซีย ไทย Bahasa Thailand ข้อสอบภาษาอังกฤษ พร้อมเฉลย pdf บบบย tor คือ จัดซื้อจัดจ้าง การ์ดแคปเตอร์ซากุระ ภาค 4 ชขภใ ยศทหารบก เรียงลําดับ ห่อหมกฮวกไปฝากป้า หนังเต็มเรื่อง เขียน อาหรับ แปลไทย แปลภาษาอิสลามเป็นไทย Google map กรมพัฒนาฝีมือแรงงาน อบรมออนไลน์ กระบวนการบริหารทรัพยากรมนุษย์ 8 ขั้นตอน ข้อสอบคณิตศาสตร์ พร้อมเฉลย ค้นหา ประวัติ นามสกุล อาจารย์ ตจต แจ้ง ประกาศ น้ำประปาไม่ไหล แปลบาลีเป็นไทย แปลภาษา ถ่ายรูป แปลภาษาจีน แปลภาษามลายู ยาวี โรงพยาบาลภมูพลอดุยเดช ที่อยู่ Google Drive Info TOR คือ กรมพัฒนาฝีมือแรงงาน ช่างไฟฟ้า กรมพัฒนาฝีมือแรงงาน อบรมฟรี 2566 กลยุทธ์ทางการตลาด มีอะไรบ้าง การบริหารทรัพยากรมนุษย์ มีอะไรบ้าง การประปาส่วนภูมิภาค การ์ดแคปเตอร์ซากุระ ภาค 3 ขขขขบบบยข ่ส ข่าว น้ำประปา วันนี้ ข้อสอบโอเน็ต ม.6 มีกี่ตอน ตารางธาตุ ประปาไม่ไหล วันนี้