สินเชื่อ บ้าน ออมสิน Pantip

​คิดจะซื้อบ้านต้องรู้จัก "มาตรการ LTV"

​

​​“มาตรการ LTV” เป็นหนึ่งในมาตรการสำคัญที่เป็นเรื่องใกล้ตัวทุกคน โดยเฉพาะกลุ่มคนที่กำลังตัดสินใจซื้อบ้านใหม่ เนื่องจากโดยปกติแล้วในการซื้อบ้าน คนส่วนใหญ่มักจะซื้อด้วยเงินกู้และทยอยผ่อนจ่าย แต่ในการกู้เงินซื้อบ้านนั้น ธนาคารอาจไม่ได้ปล่อยเงินกู้ให้เต็ม 100% ของราคาบ้านเสมอไป ผู้ซื้อจึงอาจต้องวาง “เงินดาวน์” (เงินส่วนแรกที่จะต้องจ่ายเวลากู้ซื้อบ้าน) ก่อน ซึ่งมาตรการ LTV นี้เองที่เป็นเป็นมาตรการที่กำหนดวงเงินที่ผู้กู้จะกู้ซื้อบ้านได้ (หรืออีกนัยหนึ่งก็คือกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำที่ผู้กู้จะต้องจ่าย) โดยพิจารณาจากราคาบ้านและจำนวนสัญญาที่กู้เป็นหลัก 

เหตุผลสำคัญที่ต้องออกมาตรการ LTV ก็เพื่อช่วยยกระดับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อบ้านให้อยู่ในเกณฑ์ที่เหมาะสม ไม่กระตุ้นให้ประชาชนก่อหนี้เกินตัว รวมถึงการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกินควร อันจะช่วยสนับสนุนให้เกิดการเติบโตเศรษฐกิจอย่างยั่งยืนต่อไป

LTV คืออะไร?

​

"มาตรการ LTV อธิบายอย่างง่าย ๆ ก็คือเกณฑ์ที่กำหนดวงเงินที่ผู้กู้จะกู้ซื้อบ้านได้ หรืออีกนัยหนึ่งก็คือกำหนดว่าผู้กู้จะต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำเท่าไรนั่นเอง"

LTV นั้นย่อมาจากคำเต็มว่า loan-to-value ratio หมายถึง อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน ตัวอย่างเช่น หากบ้านราคา 2 ล้านบาท และกำหนดให้ LTV = 90% หมายความว่าเราจะกู้เงินเพื่อซื้อบ้านได้เพียง 1.8 ล้านบาท (90% x 2 ล้าน) และต้องวางเงินดาวน์อีก 2 แสนบาทสำหรับส่วนที่เหลืออีก 10% ของราคาบ้านนั่นเอง

สำหรับมาตรการ LTV หรือในชื่อที่เป็นทางการว่า “หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย” มีหลักการสำคัญคือการกำหนด LTV (อีกนัยหนึ่งคือกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ ตามตัวอย่างข้างต้น) ของการกู้สินเชื่อใหม่และสินเชื่อรีไฟแนนซ์ให้เข้มขึ้นเพื่อที่จะสะท้อนความเสี่ยงได้ดีขึ้นสำหรับการผ่อนบ้านพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป หรือบ้านมีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ดังนั้นมาตรการ LTV จึงส่งผลเฉพาะกับคนที่ผ่อนบ้าน 2 หลังพร้อม ๆ กันหรือกู้ซื้อบ้านที่ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้น

Infographic : ผลกระทบของเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่

​ทำไม ธปท. ถึงต้องออกมาตรการ LTV?

รู้หรือไม่? : จากข้อมูลของ IMF ระบุว่ากว่า 2 ใน 3 ของวิกฤตการเงินเกือบ 50 ครั้งที่ผ่านมามีความเกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ แบงก์ชาติจึงจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อบ้านให้รัดกุม เหมาะสมมากขึ้น

ในช่วงที่ผ่านมา ธปท. ได้มีการติดตามสภาวะตลาดสินเชื่อบ้านอย่างต่อเนื่อง และเริ่มพบว่าตัวเลขหนี้เสีย (NPL) มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ในขณะเดียวกันก็พบว่ามีผู้กู้จำนวนหนึ่งที่กู้ซื้อบ้านหลายหลังพร้อม ๆ กัน ซึ่งเกิดจากการที่ธนาคารพาณิชย์มีการหย่อนมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อบ้านลงเพื่อการแข่งขัน ส่งผลให้คนสามารถกู้เงินซื้อบ้านหลายหลังพร้อมกันได้ง่ายขึ้น นำไปสู่การเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์และการบิดเบือนของราคาบ้าน กล่าวคือ ราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้นเนื่องจาก demand เทียม ไม่ใช่ความต้องการซื้อบ้านเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยจริง ซึ่งหากปล่อยให้อยู่ในสภาวะเช่นนี้ไปเรื่อย ๆ อาจจะเกิดภาวะฟองสบู่แตกและส่งผลต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวมได้

สรุปการวางดาวน์ขั้นต่ำตามมาตรการ LTV ล่าสุด (ม.ค. 63)

​

ภายใต้มาตรการ LTV ใหม่นี้ ผู้กู้จะต้องวางดาวน์ขั้นต่ำโดยขึ้นอยู่กับราคาบ้านและจำนวนสัญญา สรุปได้ตามตารางด้านล่าง โดยจำนวนสัญญากู้ นับเฉพาะสัญญากู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านซึ่งยังอยู่ระหว่างผ่อนชำระ รวมกับสัญญาที่กำลังยื่นเพื่อซื้อบ้านใหม่เพิ่มเติม เช่น ผู้ยื่นกู้ยังผ่อนบ้านหลังแรกอยู่ และจะยื่นขอกู้เพื่อซื้อบ้านอีกหลัง กรณีนี้จะถือว่าเป็นการพิจารณาให้สินเชื่อสัญญาที่ 2

สำหรับกรณีของการกู้ร่วม หากผู้กู้ร่วมไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย จะยังไม่นับสัญญานั้นว่าเป็นสัญญาของผู้กู้ร่วม เช่น A และ B กู้ซื้อบ้านร่วมกัน แต่ A มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้นแต่เพียงผู้เดียว กรณีนี้จะไม่นับว่าเป็นสัญญากู้ของ B ต่อมาหาก B ไปกู้ซื้อบ้านเองคนเดียวจึงจะนับสัญญาใหม่นี้เป็นสัญญาแรกของ B

นอกจากนี้ เพื่อเป็นการสนับสนุนให้ประชาชนได้มีบ้านเป็นของตัวเอง สำหรับกลุ่มที่ซื้อบ้านหลังแรกจะสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของราคาบ้านสำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น ซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบ้าน หรือซ่อมแซมต่อเติมบ้าน

สำหรับในกรณีที่กู้เงินเพื่อสร้างบ้านใหม่บนที่ดินของตนเองและที่ดินนั้นปลอดภาระหนี้ จะไม่บังคับใช้มาตรการ LTV นี้ กล่าวคือ สามารถขอกู้ได้สูงสุด 100% แต่ยังคงเข้าข่ายต้องถูกนับจำนวนสัญญาอยู่หากมีการกู้ซื้อบ้านเพิ่มเติม เช่น C กู้เงินสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองที่ปลอดภาระหนี้ ต่อมามีการกู้ซื้อคอนโดเพิ่ม ในกรณีนี้ การกู้เงินสร้างบ้านบนที่ดินตนเองจะสามารถขอกู้ได้สูงสุด 100% และเริ่มนับเป็นสัญญาแรก ส่วนการกู้ซื้อคอนโดในเวลาต่อมาจะนับเป็นสัญญาที่ 2 ซึ่งจะต้องวางดาวน์ขั้นต่ำที่ 10% หรือ 20% ขึ้นอยู่กับว่าผ่อนสัญญาแรกนานเกิน 2 ปีแล้วหรือไม่

สาเหตุที่ไม่บังคับใช้มาตรการ LTV กับการกู้สินเชื่อเพื่อสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองและที่ดินนั้นปลอดภาระหนี้นั้น เนื่องจากโดยปกติแล้วการกู้เงินเพื่อสร้างบ้านบนที่ดินตนเองมักจะเป็นการกู้เพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การเก็งกำไร จึงได้รับการยกเว้น

ประโยชน์ของมาตรการ LTV

​

ในภาพรวม มาตรการ LTV จะช่วยลดความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นกับระบบเศรษฐกิจไทย นอกจากนี้ยังมีส่งผลดีกับกลุ่มต่าง ๆ ดังนี้
- ผู้ที่กู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง : ซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสมมากขึ้น เนื่องจากการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง
- ผู้ที่กู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร : จะประเมินความเสี่ยงในการลงทุนได้ดีขึ้น ไม่ประเมินความเสี่ยงต่ำเกินไป รวมถึงลดความเสี่ยงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไว้จะปรับตัวลงรุนแรงในอนาคตอันเนื่องมาจากภาวะฟองสบู่แตก  
- ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (เจ้าของโครงการ) : สามารถประเมินความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง (real demand) ได้ดีขึ้น วางแผนการลงทุนได้เหมาะสมมากขึ้น 
- สถาบันการเงิน : ลูกหนี้มีคุณภาพดีขึ้น ลดภาระการกันสำรองหนี้เสีย

มาตรการ LTV ในต่างประเทศ

​

"ในหลาย ๆ ประเทศก็มีการใช้มาตรการ LTV เช่นกัน แต่ความเข้มและลักษณะการบังคับใช้อาจแตกต่างกันไปตามบริบทของประเทศนั้น ๆ"

ที่ผ่านมา มาตรการ LTV ไม่ได้มีใช้แค่ในประเทศไทย แต่มีการใช้ในหลายประเทศเพื่อป้องกันความเสี่ยงต่อระบบเศรษฐกิจที่อาจเกิดขึ้น โดยประเทศส่วนใหญ่บังคับใช้เกณฑ์ LTV ในช่วง 60%-85% (หรือเท่ากับการวางเงินดาวน์ 15%-40%) และมีลักษณะในการบังคับใช้ได้หลายแบบขึ้นกับบริบทของประเทศนั้น ๆ เช่น (1) ตามจำนวนสัญญากู้ซื้อบ้าน (2) ตามวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุน (3) ตามพื้นที่ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับขึ้นเร็ว และ (4) ตามมูลค่าหลักประกันหรือแหล่งรายได้ของผู้กู้ โดยในประเทศที่มีปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์หรือประเทศที่มีพื้นที่จำกัดเมื่อเทียบกับจำนวนประชากร อาทิ ฮ่องกง สิงคโปร์ มักจะเห็นการกำหนดมาตรการ LTV ที่ค่อนข้างเข้มงวด เพื่อป้องกันไม่ให้ราคาบ้านสูงขึ้นเร็วเกินกว่ากำลังซื้อของคนส่วนใหญ่

จากที่กล่าวมาจะเห็นได้ว่าเมื่อเทียบมาตรการ LTV ในประเทศไทยกับในต่างประเทศหลาย ๆ ประเทศ มาตรการ LTV ของไทยยังไม่ได้เข้มเท่า

 Infographic : หลักเกณฑ์การวางเงินดาวน์เปรียบเทียบกับต่างประเทศ

ผลของมาตรการ LTV หลังบังคับใช้มา 6 เดือน

"มาตรการ LTV ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเอง (real demand) นอกจากนี้ ราคาคอนโดยังมีแนวโน้มลดลงหลังจากประกาศใช้มาตรการ LTV เนื่องจากการเก็งกำไรลดลง"

หลังบังคับใช้มาตรการ LTV มาได้ 6 เดือน พบว่าค่าเฉลี่ย LTV ของธนาคารพาณิชย์สำหรับการปล่อยกู้สัญญาแรกไม่ได้เปลี่ยนแปลงจากช่วงก่อนบังคับใช้มาตรการ LTV สะท้อนให้เห็นว่าโดยส่วนใหญ่ผู้ที่กู้ซื้อสัญญาแรกซึ่งมักเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV แต่อย่างใด (ยังวางเงินดาวน์เป็นสัดส่วนเท่าเดิม) 

อย่างไรก็ตาม สำหรับการกู้สัญญาที่ 2 ขึ้นไป ซึ่งส่วนใหญ่มักเป็นการซื้อเพื่อการเก็งกำไร พบว่าค่าเฉลี่ย LTV ลดลงจาก 88.9% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2561 เป็น 81.7% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2562 สะท้อนว่ามาตรการ LTV มีผลบ้างสำหรับผู้ที่กู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ขึ้นไป (ผู้ที่กู้สัญญาที่ 2 ขึ้นไปต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น) 

สำหรับภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยแนวดิ่งหรือคอนโดเริ่มมีการปรับตัวลดลง โดยดัชนีราคาคอนโดลดลงจาก 186 ในไตรมาสที่ 4 ปี 2561 เหลือ 179 ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2562 ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเองจะได้รับประโยชน์จากราคาที่ถูกลง ส่วนดัชนีราคาที่อยู่อาศัยแนวราบหรือบ้านยังเติบโตต่อเนื่อง ไม่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นว่าที่ผ่านมามีการเก็งกำไรในตลาดคอนโด ทำให้เกิด demand เทียมซึ่งนำไปสู่ราคาคอนโดที่ปรับตัวสูงขึ้น การใช้มาตรการ LTV นี้จึงช่วยให้ราคาคอนโดที่สูงจากการเก็งกำไรเริ่มปรับเข้าสู่จุดที่ควรเป็น

การปรับเกณฑ์ LTV ในช่วงที่ผ่านมา

ธปท. มีการติดตามและประเมินสถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องมาโดยตลอดหลังบังคับใช้มาตรการ LTV ใหม่เมื่อเดือนเมษายน 2562 เพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งที่ผ่านมาได้มีการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV สำหรับผู้กู้ร่วมไปแล้วเมื่อเดือนสิงหาคม 2562 โดยกรณีผู้กู้ร่วมในสัญญาแรก หากไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านหลังนั้นจะยังไม่นับจำนวนสัญญา จนเมื่อมาทำสัญญากู้ซื้อบ้านของตัวเองจึงเริ่มนับจำนวนสัญญา สอดคล้องกับหลักการของ ธปท. ที่ส่งเสริมให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง 

นอกจากนี้ ในเดือนมกราคม 2563 ธปท. ได้มีการปรับเกณฑ์เพิ่มเติมอีกครั้ง เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนได้มีบ้านเป็นของตัวเอง สรุปสาระสำคัญได้ ดังนี้ 

1. กรณีซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท : ผ่อนปรนให้สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าบ้านสำหรับใช้เป็นค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยเช่น การซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งบ้าน เพื่อบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็น เนื่องจากที่ผ่านมาพบว่ามีคนที่กู้ยืมสินเชื่อส่วนบุคคลที่ดอกเบี้ยสูงมาใช้สำหรับค่าใช้จ่ายส่วนนี้

2. กรณีซื้อบ้านหลังที่ 2 : ผ่อนปรนให้วางดาวน์ขั้นต่ำที่ 10% หากผ่อนหลังแรกมาแล้ว 2 ปีขึ้นไป (จากเดิมต้องผ่อนหลังแรกมาแล้ว 3 ปี) เพื่อตอบโจทย์ประชาชนกลุ่มที่จำเป็นต้องมีบ้าน 2 หลังและมีวินัยในการผ่อนชำระมาแล้วระยะหนึ่ง 

3. ปรับหลักเกณฑ์เงินกองทุนที่สถาบันการเงินต้องดำรงสำหรับการปล่อยกู้ให้แก่ผู้กู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และการกู้เพื่อสร้างบ้านบนที่ดินที่ปลอดภาระหนี้ เพื่อสนับสนุนให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

สำหรับในอนาคต ธปท. ยังคงติดตามสถานการณ์และรับฟังความเห็นจากทุกภาคส่วนอย่างต่อเนื่อง และพร้อมปรับมาตรการหากพบว่าส่งผลข้างเคียงหรือกระทบต่อผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง