หลาย ๆ คนเข้ามาถามพี่ทุยเหมือนกันว่า ผมเงินเดือน xxxxx บาท จะ “ซื้อบ้าน” ราคาเท่าไหร่ดี ? แล้วจะซื้อบ้านราคาเท่านี้ ผ่อนไหวมั้ย และผ่อนเท่าไหร่ ? วันนี้พี่ทุยเลยอยากจะเผยเคล็ดไม่ลับสำหรับคนที่ต้องการกู้ธนาคารเพื่อ “ซื้อบ้าน” สักหลัง
พี่ทุยแนะนำได้เลยว่าเพื่อสุขภาพการเงินที่ดี เราไม่ควรผ่อนชำระค่างวดบ้านเกินเดือนละ 20% ของรายได้ หรือให้เต็มที่พี่ทุยให้ไม่เกิน 25% ตัวอย่างเช่น ถ้าเราเงินเดือน 40,000 บาท ก็ไม่ควรผ่อนชำระเกิน 8,000 บาทต่อเดือน
เพราะชีวิตคนเรามี “รายจ่าย” ที่เป็นเรื่องจำเป็นอีกหลายรายการที่มากกว่าการซื้อบ้าน
เหตุผลที่พี่ทุยแนะนำว่าให้ผ่อนค่างวดบ้านเต็มที่ไม่เกิน 25% ของรายได้ในแต่ละเดือน เพราะว่าคนเรามี “เรื่องจำเป็น” เรื่องอื่นเยอะแยะอีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็น ผ่อนรถ ผ่อนโทรศัพท์ ค่าประกัน การเกษียณ ค่าเรียนลูก ค่าใช้ในแต่ละวัน และถ้าเรามีภาระการผ่อนชำระสูงจนเกินไปจะทำให้ในอนาคตเรามีปัญหาเรื่องเงินได้
อย่างเช่นโดยปกติ ถ้ากู้ 1,000,000 บาท ลองคำนวณดูเราจะต้องผ่อนประมาณเดือนละ 6,000 บาทยาวไป 30 ปี แปลว่าถ้าเราสามารถผ่อนได้เดือนละ 8,000 บาทก็จะสามารถกู้ได้ประมาณ 1,200,000 – 1,300,000 บาท ซึ่งหากอยากซื้อบ้านที่ราคา 2,000,000 บาทเราก็ควรเก็บเงินให้สัก 700,000 – 800,000 บาทเพื่อเตรียมไว้เป็นเงินดาวน์ ถึงค่อยคิดเริ่มพิจารณาซื้อบ้านหลังดังกล่าว โดยที่เราอาจจะทยอยเก็บเงินหรือสะสมเงินโบนัสไว้เพื่อเป็นเงินดาวน์บ้านก็ได้
อีกเรื่องที่พี่ทุยอยากจะบอกทุกคนให้ลองกลับไปคำนวณ คือเรากู้ 1,000,000 บาทก็จริง แต่ต้องจ่าย 6,000 บาทยาวนานถึง 30 ปี ถ้าลองคำนวณดูเราจะเห็นว่าเราผ่อนค่างวดบ้านเดือนละ 6,000 บาท ปีหนึ่งก็จะต้องจ่ายรวม 72,000 บาท คิดยาว 30 ปีก็จะเป็น 72,000 บาท x 30 ปี ก็จะเท่ากับ 2,160,000 บาท จะเห็นได้ว่าเราจ่ายดอกเบี้ยให้กับธนาคารถึง 1,160,000 บาทมากกว่าเงินต้นที่เรากู้ไปเสียอีก
การกู้ซื้อบ้านกับทางสถาบันการเงิน ไม่เคยมีใครบอกว่าเราต้องเป็นลูกค้าที่ดีผ่อนกันยาว ๆ ไป 30 ปีแบบนั้น พี่ทุยมักจะแนะนำให้เตรียมเงินสำหรับการโปะเพิ่มหรือจ่ายค่างวดเพิ่มไปอีกอย่างน้อย 1 เท่า อย่างเช่นปกติเราผ่อนเดือนละ 6,000 บาทก็จ่ายค่างวดไปเลย 12,000 บาทเพื่อเป็นการโปะให้เงินต้นที่เรากู้ลดลง ภาระดอกเบี้ยก็จะลดลงด้วย ถ้าเราสามารถจ่ายเพิ่ม 1 เท่าได้ เราจะสามารถผ่อนบ้านหมดได้ในระยะเพียง 9-10 ปีเท่านั้น แทนที่ต้องผ่อนกันยาว ๆ ตั้งแต่เริ่มทำงานจนเกษียณ เราจะประหยัดเวลาได้กว่า 20 ปีเลยทีเดียว
อีกวิธีหนึ่งที่ช่วยได้ก็คือการทำ “รีไฟแนนซ์ (Refinance)” คือการกู้เงินก้อนใหม่เพื่อไปชำระคืนกับเจ้าหนี้เดิม โดยเงินกู้ก้อนใหม่นั้นมักจะมีเงื่อนไขให้การกู้ยืมที่ดีมากกว่า ทำให้เราผ่อนหนี้ก้อนใหม่ในอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง จะช่วยทำให้ภาระหนี้ลดลงก็จะยิ่งผ่อนบ้านหมดได้เร็วมากขึ้นด้วย
อัพเดตดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์บ้านเดือน ส.ค. 2564
พี่ทุยก็เข้าใจเลยนะว่า “ซื้อบ้าน” ครั้งหนึ่งก็อยากซื้อดี ๆ อยู่กันยาว ๆ แต่ถ้าบ้านที่เราอยู่ต้องกลายเป็นภาระทำให้เราลำบาก กลับบ้านมาก็มีแต่ความทุกข์ ไม่มีความสุข พี่ทุยว่าซื้อบ้านหลังเล็กอยู่ สุขสบาย ๆ ชิล ๆ ดีกว่าเยอะ ความสุข ความสบาย หลาย ๆ ครั้งก็ไม่ได้วัดที่ราคาหรอกใช่มั้ย
ส่วนใครที่อยากซื้อราคาบ้านที่สูงหน่อย พี่ทุยแนะนำให้ “วางดาวน์” เยอะ ๆ ก็เป็นทางเลือกเหมือนกัน ภาระการผ่อนในแต่ละเดือนจะได้ไม่สูงมากจนเกินไป พี่ทุยขอทิ้งเคล็ดลับอีกอย่างหนึ่งที่ทำให้เรากู้ได้เยอะ และยังเป็นคนสุขภาพทางการเงินที่ดีอยู่ก็คือ “เพิ่มรายได้” เพราะถ้ารายได้เราเพิ่มขึ้น ก็จะทำให้ 20% ของรายได้เราก็สูงขึ้น เราก็จะผ่อนชำระในแต่ละเดือนได้สูงขึ้นได้ไงล่ะ
“เงินเดือน” คือ สิ่งที่ทุกคนรอคอยตอนสิ้นเดือน เพื่อนำไปจับจ่ายใช้สอยในเรื่องต่าง ๆ ในชีวิตประจำวัน รวมไปถึงการแบ่งไป “ลงทุน” หรือเก็บเอาไว้เพื่อซื้อ “บ้าน” ซึ่งหลายคนตั้งเป้าหมายเอาไว้ว่าอยากจะมีบ้านเป็นของตนเองสักหลังก่อนเกษียณ แต่มีคำถามตามมาว่า “ถ้าเงินเดือนเท่านี้ ควรจะซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ ถึงจะเหมาะสมและไม่เดือดร้อนต่อสถานะทางการเงินของตัวเอง”
หนทาง สร้างฝัน
ปฏิเสธไม่ได้ว่าการซื้อบ้านจำเป็นต้องใช้เงินก้อนใหญ่ การกู้เงินจึงเป็นทางออกหนึ่งที่ทำให้สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ทันที โดยที่ไม่ต้องซื้อด้วยเงินสดที่ต้องใช้เวลาเก็บสะสมหลายสิบปี
โดยวงเงินกู้สินเชื่อบ้านสูงสุดอยู่ระหว่าง 80 - 100% ของราคาบ้าน ขึ้นอยู่กับแต่ละสถาบันการเงิน อย่างไรก็ตาม การกู้เงินจะมาพร้อมกับภาระผูกพันที่ผู้กู้ต้องผ่อนคืนธนาคารพาณิชย์ทุกเดือน จนกระทั่งครบกำหนดระยะเวลากู้ยืม
ซึ่งยอดผ่อนชำระที่ต้องจ่ายคืนทุกเดือนนั้น ไม่ควรมากกว่า 50% ของรายได้ต่อเดือน กรณีผ่อนหนี้บ้านเพียงอย่างเดียว และไม่ควรเกิน 30% ของรายได้ต่อเดือน กรณีผ่อนหนี้สินหลายวงเงิน และเมื่อรวมกับยอดผ่อนหนี้สินทั้งหมดแล้ว ไม่ควรเกิน 50% ของรายได้ต่อเดือน
กรณีผ่อนบ้านอย่างเดียว
- รายได้ 50,000 บาทต่อเดือน
- ผ่อนบ้านต่อเดือนสูงสุดได้ 25,000 บาท (ไม่เกิน 50% ของรายได้ต่อเดือน)
กรณีผ่อนหนี้สินหลายวงเงิน
- รายได้ 50,000 บาทต่อเดือน
- ผ่อนบ้านต่อเดือนสูงสุดได้ 15,000 บาท (ไม่เกิน 30% ของรายได้ต่อเดือน)
- ผ่อนรถยนต์ 7,000 บาท
ทำไมต้องสนใจยอดผ่อนต่อเดือน ก็เพราะยอดเงินผ่อนต่อเดือนจะส่งผลต่อวงเงินกู้ที่จะได้รับจากธนาคารพาณิชย์ หากเรามีความสามารถในการผ่อนต่อเดือนสูง วงเงินกู้ที่จะได้รับก็สูงตามไปด้วย