การเตรียม เอกสารการโอนบ้านและเอกสารการโอนคอนโดที่กรมที่ดิน หลายคนบอกว่าค่อนข้างยุ่งยากและใช้เอกสารเยอะ แต่การเตรียมเอกสารให้พร้อมก่อนไปดำเนินการจะทำให้ไม่เสียเวลาไปมาหลายรอบ เพราะหากเตรียมเอกสารไปไม่ครบถ้วนก็ไม่สามารถดำเนินการได้ เรามาดูกันดีกว่าว่าก่อนจะไปดำเนินการนั้นมีเอกสารอะไรที่เกี่ยวข้องกับเราบ้างก็เตรียมไปให้เรียบร้อย
1. โฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริง 1 ฉบับ
2. กรณีผู้โอนหรือผู้รับโอนเป็นบุคคลธรรมดาให้ใช้สำเนาทะเบียนบ้านฉบับจริง 1 ฉบับ
3. กรณีผู้โอนหรือผู้รับโอนเป็นบุคคลธรรมดาใช้บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริง 1 ฉบับ
4. หลักฐานการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างฉบับจริง 1 ฉบับพร้อมสำเนา 1 ฉบับ
5. กรณีผู้โอนหรือผู้รับโอนเป็นบุคคลธรรมดาหากชื่อ สกุล ไม่ตรงกับชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างให้ใช้หนังสือรับรองการเปลี่ยนชื่อ สกุลฉบับจริง 1 ฉบับ
6. ทะเบียนสมรสหรือทะเบียนหย่าพร้อมบันทึกหลังกการหย่าของผู้โอนฉบับจริง 1 ฉบับ (ถ้ามี)
7. หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรสพร้อมบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของคู่สมรสและทะเบียนสมรสกรณีที่ต้องให้ความยินยอม เช่น เป็นสินสมรสที่ใส่ชื่อไว้เพียงผู้เดียวเป็นต้น ยกเว้นกรณีคู่สมรสแสดงตัวยินยอมให้ทำนิติกรรมด้วยตนเองโดยใช้เอกสารฉบับจริง 1 ฉบับ
8. ใบมรณบัตรคู่สมรสฉบับจริง 1 ฉบับ (ถ้ามี)
9. ทะเบียนหย่าพร้อมทั้งบันทึกหลังการหย่าของผู้โอนหรือต้นฉบับและสำเนาคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลและหนังสือรับรองคดีถึงที่สุด (กรณีแบ่งทรัพย์สินระหว่างคู่สมรส) ฉบับจริง 1 ฉบับ
10. หนังสือรับรองนิติบุคคล สำเนาแสดงบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น สำเนาหนังสือรับรองนิติบุคคลซึ่งผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคล รับรองความถูกต้องพร้อมประทับตรานิติบุคคลกรณีหนังสือรับรองนิติบุคคลระบุว่าต้องมีการประทับตราฉบับจริงพร้อมสำเนาอย่างละ 1 ฉบับ
11. บัตรประจำตัวประชาชน หรือหนังสือเดินทาง (กรณีกรรมการนิติบุคคลเป็นคนต่างด้าว) สำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคลและตราประทับของนิติบุคคล (กรณีระบุว่าต้องมีตราประทับ) พร้อมทั้งตัวอย่างลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคลฉบับจริง 1 ฉบับ
12. รายงานการประชุมของนิติบุคคลที่มีมติให้โอนหรือรับโอนที่ดิน ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด พร้อมรายละเอียดที่เกี่ยวข้อง (กรณีนิติบุคคลมีกรรมการเพียงคนเดียวไม่ต้องใช้รายงานการประชุมเว้นแต่ข้อบังคับของนิติบุคคลระบุว่าต้องประชุมผู้ถือหุ้นทั้งหมดให้ใช้รายงานการประชุมผู้ถือหุ้น) ใช้ฉบับจริง 1 ฉบับและสำเนา 1 ฉบับรับรองความถูกต้องของเอกสารพร้อมประทับตราของนิติบุคคล
13. (1) บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นกรณีบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนจำกัดเป็นผู้ถือหุ้นอยู่ด้วยให้แสดงรายชื่อผู้ถือหุ้นโดยแสดงสัญชาติและจำนวนหุ้นของผู้ถือหุ้นนั้นด้วย ตัวจริง 1 ฉบับพร้อมสำเนา 1 ฉบับรับรองความถูกต้องของเอกสารพร้อมประทับตราของนิติบุคคล (2) รายชื่อและสัญชาติของสมาชิกกรณีสมาคมหรือสหกรณ์ขอรับโอนที่ดินหรือห้องชุด เอกสารตัวจริง 1 ฉบับ และสำเนา 1 ฉบับ
14. ข้อบังคับของนิติบุคคล หนังสือบริคณห์สนธิและวัตถุประสงค์พร้อมประทับตราของนิติบุคคล ฉบับจริง 1 ฉบับ และสำเนา 1 ฉบับ
15. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคล (ไทย) ซึ่งถือหุ้นในบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนจำกัด (ผู้ขอรับโอนที่ดิน) และถ้านิติบุคคล (ไทย) นั้นมีนิติบุคคล (ไทย) อื่นถือหุ้นอยู่อีกต้องแสดงหลักฐานบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคล (ไทย) อื่นด้วย ใช้หลักฐานฉบับจริง 1 ฉบับพร้อมสำเนา 1 ฉบับ
16. กรณีบริษัทมหาชนจำกัดไม่ได้เป็นผู้รับโอนที่ดินแต่เป็นผู้ถือหุ้นในบริษัทที่ขอรับโอนที่ดินต้องใช้หนังสือรับรองของบริษัทศูนย์รับฝากหลักทรัพย์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือหนังสือรับรองของนายทะเบียนของบริษัทว่าจะควบคุมอัตราส่วนการถือหุ้นของคนต่างด้าวของบริษัทมหาชนจำกัดนั้นไม่ให้เกินกว่าร้อยละ 49 ของทุนจดทะเบียน ใช้เอกสารฉบับจริง 1 ฉบับ
17. กรณีรับโอนที่ดินโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือมีเหตุเชื่อได้ว่าให้คนไทยเป็นผู้ถือหุ้นแทนคนต่างด้าวต้องใช้เอกสารฉบับจริง 1 ฉบับและสำเนา 1 ฉบับ ดังนี้
17.1 ที่มาของเงินที่ผู้ถือหุ้นสัญชาติไทยนำมาซื้อหุ้น เช่น (1) หนังสือรับรองจากสถานประกอบการว่าผู้ถือหุ้นปฏิบัติงานในตำแหน่งใดตั้งแต่เมื่อใดมีรายได้เดือนละเท่าไร (2) หลักฐานแสดงที่มาของเงินที่ซื้อหุ้นเช่นบัญชีเงินฝาก สัญญากู้ยืม เป็นต้น (3) กรณีผู้ถือหุ้นเป็นนิติบุคคลสัญชาติไทยให้แสดงหลักฐานข้อ (2) พร้อมรายงานการประชุมของนิติบุคคลที่มีมติเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าว
17.2 กรณีซื้อที่ดินในราคาสูงกว่าทุนจดทะเบียนโดยไม่มีการจำนองที่ดินให้แสดงหลักฐานที่มาของเงินเช่น สัญญากู้ยืม หลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศ การถอนเงินจากบัญชีเงินฝาก รายงานการประชุมของนิติบุคคลผู้กู้และผู้ให้กู้และงบดุลบริษัท
18. กรณีคนไทยที่มีคู่สมรสต่างด้าวขอซื้อที่ดินหรือห้องชุดเพื่อเป็นสินส่วนตัวใช้หลักฐานฉบับจริง 1 ฉบับและสำเนา 1 ฉบับดังนี้
18.1 คนไทยและคู่สมรสต่างด้าวต้องมาให้ถ้อยคำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าเงินที่ซื้อที่ดินหรือห้องชุดเป็นสินส่วนตัวของคนไทย
18.2 กรณีคนต่างด้าวไม่สามารถไปให้ถ้อยคำตามข้อ 18.1 ให้คนไทยและคู่สมรสต่างด้าวไปยื่นคำขอบันทึกถ้อยคำ ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครหรือสาขาหรือส่วนแยก สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาหรือส่วนแยก สำนักงานที่ดินอำเภอหรือสำนักงานที่ดินกิ่งอำเภอแห่งใดก็ได้ แล้วให้คนไทยนำหนังสือรับรองนั้นไปมอบให้เจ้าพนักงานที่ดินผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
18.3 ถ้าคู่สมรสต่างด้าวอยู่ต่างประเทศให้บันทึกถ้อยคำตาม 18.1 ที่สถานทูต สถานกงสุล ณ ประเทศนั้นแล้วนำหนังสือรับรองมามอบให้เจ้าพนักงานที่ดินผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
19. กรณีคนไทยที่มีคู่สมรสต่างด้าวซื้อห้องชุดเพื่อเป็นสินสมรสหรือคนต่างด้าวซื้อห้องชุดใช้เอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้
19.1 หนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว
19.2 ใบสำคัญถิ่นที่อยู่ตามแบบ ตม.11 ตม.15 หรือ ตม.17 ที่ออกโดยสำนักงานตำรวจแห่งชาติ
19.3 ใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าวออกให้โดยสถานีตำรวจท้องที่ที่คนต่างด้าวมีภูมิลำเนาอยู่ หากคนต่างด้าวซึ่งมีเอกสารตาม 19.3 แล้ว ไม่ต้องแสดงหลักฐานตามข้อ 19.1 และ 19.2 อีก
19.4 หนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นคนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน หรือ
19.5 หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ
20. กรณีคนไทยที่มีคู่สมรสต่างด้าวรับให้ห้องชุดเพื่อเป็นสินสมรสใช้เอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้
20.1 หนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว
20.2 ใบสำคัญถิ่นที่อยู่ตามแบบ ตม.11 ตม.15 หรือ ตม.17 ที่ออกโดยสำนักงานตำรวจแห่งชาติ
20.3 ใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าวออกให้โดยสถานีตำรวจท้องที่ที่คนต่างด้าวมีภูมิลำเนาอยู่ หากแสดงเอกสารนี้แล้วไม่ต้องแสดงหลักฐานตามข้อ 20.1 และ 20.2
20.4 หนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นคนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
21. กรณีนิติบุคคลต่างด้าวขอซื้อห้องชุดใช้หลักฐานดังนี้
21.1 หนังสือรับรองนิติบุคคลซึ่งสาระสำคัญต่างๆในหนังสือรับรองที่นำมาแสดงยังเป็นปัจจุบัน (ต้นฉบับ) และสำเนาหนังสือรับรองนิติบุคคลดังกล่าวซึ่งผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคล (ไม่ใช่ผู้รับมอบอำนาจ) รับรองความถูกต้องพร้อมประทับตราของนิติบุคคล
21.2 บัตรประจำตัวประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน หรือหนังสือเดินทางแสดงสัญชาติ (ต้นฉบับ) ของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคลและตราประทับของนิติบุคคล พร้อมทั้งตัวอย่างลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคล
21.3 รายงานการประชุมของนิติบุคคลที่มีมติให้โอนหรือรับโอนห้องชุดพร้อมรายละเอียดที่เกี่ยวข้อง (กรณีนิติบุคคลมีกรรมการเพียงคนเดียวไม่ต้องใช้รายงานการประชุมเว้นแต่ข้อบังคับของนิติบุคคลต้องประชุมผู้ถือหุ้นทั้งหมดให้แสดงรายงานการประชุมผู้ถือหุ้น) ต้นฉบับและสำเนารับรองความถูกต้องพร้อมประทับตราของนิติบุคคล
21.4 บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นต้นฉบับและสำเนารับรองความถูกต้องพร้อมประทับตราของนิติบุคคล รายชื่อและสัญชาติของสมาชิกกรณีสมาคมหรือสหกรณ์ขอรับโอนห้องชุด
21.5 ข้อบังคับของนิติบุคคล หนังสือบริคณห์สนธิ และวัตถุประสงค์ต้นฉบับพร้อมสำเนารับรองความถูกต้อง พร้อมประทับตราของนิติบุคคล
21.6 หลักฐานการเป็นผู้ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
21.7 หลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ
22. หนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด ฉบับจริงและสำเนาอย่างละ 1 ฉบับ
23. หนังสือรับรองของนิติบุคคลอาคารชุดที่รับรองว่ามีคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ฉบับจริงและสำเนาอย่างละ 1 ฉบับ
24. หนังสือมอบอำนาจ (ผู้ขอจัดทำ) และบัตรประจำตัวประชาชนผู้มอบอำนาจหรือสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านที่ผู้มอบอำนาจรับรองความถูกต้องพร้อมบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ กรณีไม่ได้ไปดำเนินการด้วยตัวเอง
25. กรณีกฎหมายกำหนดให้ต้องมีหลักฐานคำยินยอมหรือต้องได้รับการอนุญาตจากหน่วยงานใดหรือบุคคลใดก่อนต้องนำหลักฐานนั้นมาแสดงด้วย เช่น กรณีผู้เยาว์ขายที่ดินต้องขออนุญาตจากศาลก่อนตามกฎหมายเป็นต้น
26. คำพิพากษาหรือคำสั่งศาลและหนังสือรับรองคดีถึงที่สุดต้นฉบับพร้อมสำเนารับรองความถูกต้อง
27. สัญญาขายฝากฉบับผู้รับซื้อฝากซึ่งมีการสลักหลังว่าได้มีการไถ่จากขายฝากแล้ว หรือหลักฐานเป็นหนังสือของผู้รับซื้อฝากว่าได้มีการไถ่ถอนจากการขายฝากแล้ว
จะเห็นได้ว่าการเตรียม เอกสารการโอนบ้านและเอกสารการโอนคอนโดที่กรมที่ดิน อาจจะมีเยอะก็จริง แต่หากเราเตรียมเอกสารเหล่านี้ให้พร้อมก่อนไปดำเนินการก็จะประหยัดเวลาและดำเนินการได้รวดเร็วอีกด้วย