หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม
ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง
(1) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด เช่น สนามหญ้า บริเวณที่ปลูกต้นไม้
(2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ลานจอดรถ ที่จัดสวนไม้ดอกตกแต่ง
(3) โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด เช่น เสา หลังคา ดาดฟ้า
(4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น อาคารโรงเก็บรถ ระเบียง บันได ทางเดิน
(5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น เครื่องตัดหญ้า เครื่องสูบน้ำ
(6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด เช่น สระว่ายน้ำ สนามกีฬา สนามเด็กเล่น
(7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ลิฟท์ ถังขยะ
(8) สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด
(9) อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหรือได้มาตามมาตรา 48 (1)
(10) สิ่งก่อสร้างหรือระบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัยหรือสภาพแวดล้อมภายในอาคารชุด เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย การจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย หรือการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล
(11) ทรัพย์สินที่ใช้เงินตามมาตรา 18 ในการดูแลรักษา
เจ้าของร่วมจะต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง โดยคิดคำนวณตามอัตราส่วนขนาดพื้นที่
ประเด็น การเสียเงินเพิ่ม (ต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับเท่านั้น)
1 ไม่ชำระภายในกำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น
2 ค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไป ต้องเสียเงินเพิ่มไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี และถูกระงับการใช้บริการสาธารณะและทรัพย์ส่วนกลางที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่
ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฏีกา ที่น่าสนใจ
ประเด็น เจ้าของห้องชุดไม่ชำระค่าส่วนกลาง อ้างว่านิติบุคคลขัดขวางการใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง ไม่ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553
ค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั้น เป็นหนี้ที่เกิดตามกฎหมายพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 ที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ ไม่ได้เกิดขึ้นจากการทำสัญญาระหว่างกัน และเป็นหนี้เงินซึ่ง ตามป.วิ.พ.ได้บัญญัติหลักเกณฑ์การบังคับชำระหนี้โดยการใช้สิทธิทางศาล เพื่อให้พิจารณาพิพากษาบังคับให้ลูกหนี้ชำระหนี้ และตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ก็ไม่ได้บัญญัติให้จำเลยทั้งสองบังคับชำระหนี้โดยวิธีอื่นหรือโดยพลการ นอกจากนี้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดย่อมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของตนในอาคารชุด และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางด้วย ตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 13 วรรคหนึ่ง จึงมีสิทธิใช้สอยทรัพย์ส่วนกลางที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมนั้นด้วย ย่อมไม่ชอบที่จำเลยที่ 1 จะใช้วิธีการขัดขวางการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของโจทก์เพื่อเป็นมาตรการบังคับให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง อันเป็นการละเมิดต่อสิทธิในทรัพย์สินของโจทก์โดยพลการ
โจทก์ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพราะจำเลยที่ 1 นำเงินไปใช้จ่ายโดยพลการ โจทก์ก็ต้องว่ากล่าวดำเนินคดีเอาแก่จำเลยที่ 1 เพื่อไม่ให้กระทำเช่นนั้นหรือให้ชำระค่าเสียหาย ไม่เป็นเหตุโดยชอบที่โจทก์จะอ้างขึ้นเพื่อไม่ปฏิบัติตามกฎหมายในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง
ประเด็น เจ้าของห้องชุดอ้างว่านิติบุคคลไม่จัดที่จอดรถให้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10059/2555
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) ที่ใช้บังคับในขณะนั้นบัญญัติว่า "เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด... เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง..." และตามข้อบังคับนิติบุคคลโจทก์ กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยเช่นกัน ดังนั้น จำเลยจึงมีหน้าที่ตามกฎหมายและข้อบังคับที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง มิใช่หน้าที่ที่เกิดจากสัญญา จึงไม่ใช่เรื่องสัญญาต่างตอบแทน เมื่อไม่ปรากฏข้อสัญญายกเว้นการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้เป็นพิเศษ จำเลยจะอ้างว่าโจทก์ไม่จัดสถานที่จอดรถในอาคารชุดให้เป็นข้ออ้างว่าจำเลยมีสิทธิไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โดยถือว่าเป็นเรื่องสัญญาต่างตอบแทนหาได้ไม่
ประเด็น อายุความค่าส่วนกลาง ห้องชุด มีอายุความ 5 ปี
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1735/2551
ลิฟท์ซึ่งติดตั้งไว้ที่อาคารชุด มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วมจึงถือเป็นทรัพย์ส่วนกลาง การเรียกเก็บค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบำรุงรักษาลิฟท์จึงต้องเป็นไปตามที่บัญญัติไว้ใน พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเป็นรายเดือน ค่าใช้จ่ายในส่วนที่จำเลยผิดนัดไม่ชำระจึงถือเป็นเงินค้างจ่าย ซึ่งมีกำหนดอายุความ 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33 (4) และต้องถือว่าสิทธิเรียกร้องประเภทนี้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้กำหนดอายุความไว้เป็นการเฉพาะแล้ว จึงไม่อาจนำ ป.พ.พ. มาตรา 193/30 มาใช้บังคับได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9528/2557
ฎีกาของโจทก์ที่ว่า โจทก์ขอฎีกาโต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในประเด็นข้อกฎหมายที่โจทก์จะยกอายุความสิทธิเรียกร้องมาบังคับให้จำเลยที่ 1 รับชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเฉพาะส่วนที่ไม่ขาดอายุความ โดยอ้างว่าโจทก์เป็นผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด แม้นิติบุคคลอาคารชุดจะมีสิทธิเรียกร้องให้ผู้ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดชำระหนี้อันเกิดจากหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางได้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 แต่เมื่อหนี้ดังกล่าวมีอายุความ 5 ปี โจทก์จึงมีสิทธิขอชำระเพียงหนี้ย้อนหลังไม่เกิน 5 ปี ถือเป็นการกล่าวชัดแจ้งในข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายขึ้นโต้แย้งคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์แล้ว ฎีกาของโจทก์เป็นฎีกาที่ชอบด้วยกฎหมาย
ประเด็น เบี้ยปรับตามข้อบังคับที่จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ศาลเห็นว่าสูง สามารถใช้ดุลพินิจปรับลดลงได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7240/2544
ข้อบังคับของโจทก์กำหนดว่า ในกรณีที่ชำระค่าใช้จ่ายหลังจากที่กำหนดหรือนิติบุคคลอาคารชุดฯ ไม่สามารถเรียกเก็บเงินได้ตามเช็คสั่งจ่าย เจ้าของห้องชุดจะต้องชำระค่าปรับในอัตราร้อยละ 10ต่อเดือนของเงินจำนวนที่ค้างชำระนั้น ค่าปรับตามที่กำหนดไว้ดังกล่าวมีลักษณะเป็นค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนความเสียหายซึ่งโจทก์กำหนดไว้ล่วงหน้า ในกรณีที่เจ้าของห้องชุดไม่ชำระหนี้หรือชำระหนี้ไม่ถูกต้องสมควร จึงเป็นเบี้ยปรับซึ่งถ้าศาลเห็นว่าสูงเกินส่วนก็มีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ แม้โจทก์จะมีอำนาจออกข้อบังคับเพื่อจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางและข้อบังคับของโจทก์ได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินตามกฎหมายแล้วก็ตาม ก็ไม่ทำให้ข้อกำหนดดังกล่าวไม่เป็นเบี้ยปรับและที่โจทก์อ้างว่าโจทก์จำเป็นต้องมีข้อบังคับให้เจ้าของห้องชุดปฏิบัติตามโดยเคร่งครัดเพื่อให้โจทก์สามารถบริหารงานได้และเจ้าของห้องชุดได้อยู่ร่วมกันโดยปกติสุขก็หาได้ตัดอำนาจศาลที่จะลดเบี้ยปรับที่เรียกสูงเกินส่วนลงไม่
ประเด็น นิติบุคคลจะออกข้อบังคับ หรือขัดขวางการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ไม่ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8512/2553
โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินย่อมมีสิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทแลการออกระเบียบข้อบังคับของจำเลยที่ 1 อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 7 (1) (5) แต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง จำเลยที่ 1 มีสิทธิเพียงจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น ไม่มีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วม แม้โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก มิใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่โจทก์ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคล จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ การที่จำเลยที่ 1 ทำประตูนิรภัยปิดกั้นและไม่ยอมมอบบัตรผ่านประตูนิรภัย จึงเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล ถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์
ประเด็น ผู้จัดการนิติบุคคลมีอำนาจในการดำเนินคดี
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1872/2549
โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด มี ส. เป็นผู้จัดการ ส. จึงมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 35 วรรคสอง ประกอบมาตรา 36 (3) เมื่อหนังสือมอบอำนาจลงลายมือชื่อ ส. ในช่องผู้มอบอำนาจพร้อมประทับตราของโจทก์มอบอำนาจให้ ท. เป็นผู้ดำเนินคดีแทน ถือว่าโจทก์มอบอำนาจให้ ท. ดำเนินคดีแทนโจทก์ แม้การมอบอำนาจดังกล่าวจะไม่ได้กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมให้กระทำได้ แต่การฟ้องคดีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งผู้จัดการต้องกระทำด้วยตนเองตาม พ.ร.บ. อาคารชุด ฯ มาตรา 36 วรรคท้าย ท. จึงมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้
เอกสารประกอบการยื่นคำฟ้องเบื้องต้น
1 หนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคล
2 รายการจดทะเบียนแต่งตั้ง / เปลี่ยนแปลงกรรมการหรือผู้จัดการนิติบุคคล
3 ทะเบียนบ้าน / บัตรประจำตัวประชาชน เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด
4 ข้อบังคับนิติบุคคล
5 หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)
6 หนังสือบอกกล่าวแจ้งให้ชำระหนี้ พร้อมใบตอบรับ EMS
7 รายการสรุปยอดหนี้ค้างชำระ
หลักกฎหมาย พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ที่เกี่ยวข้อง
มาตรา 18 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 14
เจ้าของต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้ เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร ตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าว
มาตรา 18/1 ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงิน ตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงิน ตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีและ อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับรวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่
เงินเพิ่มเติมวรรคหนึ่ง ให้ถือเป็นค่าใช้จ่าย ตามมาตรา 18
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 193/33 สิทธิเรียกร้องดังต่อไปนี้ให้มีกำหนดอายุความ 5 ปี
- เงินค้างจ่าย คือ เงินเดือน เงินปี เงินบำนาญ ค่าอุปการะเลี้ยงดู และเงินอื่นๆในลักษณะทำนองเดียวกับที่มีการกำหนดจ่ายเป็นระยะเวลา
การขายทอดตลาดอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติม ป.วิ.แพ่ง (ฉบับที่ 30) พ.ศ.2560 มาตรา 335 วรรค 2 วรรค 2 (Update ใหม่ล่าสุด)
» ก่อนทำการขายทอดตลาด เจ้าพนักงานบังคับคดีต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่าย เพื่อออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ ภายใน 30 วันนับแต่วันได้รับหนังสือ
» เมื่อขายทอดตลาดได้แล้ว ให้กันเงินไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระ จนถึงวันขายทอดตลาด แก่นิติบุคคลอาคารชุด ก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้เจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ โดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้
» หากไม่นิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนด หรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ค้างชำระ ก็ให้เจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ โดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้
» โดยผู้นำยึดต้องส่งสำเนาหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด (อ.ช.13) ฉบับรับรองไม่เกิน 1 เดือน แก่เจ้าพนักงานบังคับคดี และเจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือแจ้งยึดไปยังเจ้าพนักงานที่ดิน และแจ้งนิติบุคคลอาคารชุดต่อไป
ข้อแนะนำเพิ่มเติมจากทนายความ
1 แม้การซื้อห้องชุดจะอ้างว่าซื้อไว้เพื่อเก็งกำไร ก็ไม่อาจปฏิเสธค่าใช้จ่ายส่วนกลางได้
2 เจ้าของร่วมไม่อาจอ้างว่านิติบุคคลนำเงินไปใช้จ่ายโดยพลการ เพื่อไม่จ่ายค่าส่วนกลางไม่ได้ เป็นการเอาเปรียบผู้อื่น ฎ.10230/2553
3 นิติบุคคลอาคารชุดจะงดการจ่ายน้ำประปาแก่เจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลางไม่ได้ ถือเป็นการละเมิด ต้องใช้สิทธิทางศาลเท่านั้น ฎ.10230/2553
4 นิติบุคคลอาคารชุดจะออกข้อบังคับ ยกเว้นให้เจ้าของโครงการอาคารชุดซึ่งมีห้องชุดไว้เพื่อขาย ไม่ต้องชำระค่าส่วนกลางไม่ได้ ถือว่าขัดต่อกฎหมาย ฎ.13225/2553
5 เบี้ยปรับ ตามกฎหมาย ศาลมีอำนาจลดลงได้
6 อายุความในการฟ้องร้องคดี เรียกร้องหนี้ค้างชำระได้เพียง 5 ปีย้อนหลัง
7 รูปแบบคดี เป็นคดีผู้บริโภค ต้องยื่นฟ้องต่อศาลในภูมิลำเนาของจำเลย
8 ค่าส่วนกลางที่เกิดขึ้นภายหลังจากศาลมีคำพิพากษาแล้ว นิติบุคคลสามารถยื่นขอรับเพิ่มได้อีก โดยยื่นคำแถลงขอก่อนทรัพย์ถูกเคาะขาย