บ้านและที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูง ประเภทอสังหาริมทรัพย์ มีขั้นตอนในการซื้อขายตามกฏหมาย ต่างจากสินค้าทั่วไปที่เพียงจ่ายเงินแล้วได้มา เพราะต้องมีการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (ป.พ.พ. มาตรา 456)
การซื้อขายบ้านและที่ดิน จึงต้องมี “สัญญาจะซื้อจะขาย” เป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อเป็นหลักฐานการตกลงแสดงเจตนาซื้อขาย ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือ ใช้เป็นเอกสารประกอบการยื่นขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน หรือใช้เพื่อเป็นหลักฐานฟ้องร้องกัน หากมีการผิดสัญญา
ก่อนจะซื้อหรือขายบ้าน ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อหรือผู้ขาย เราอยากชวนมาทำความรู้จักกับสัญญาจะซื้อจะขายบ้านให้ดีก่อนว่า สัญญาดังกล่าว คืออะไร มีรายละเอียดอะไรบ้างที่ควรเข้าใจ สรุปไว้ด้านล่างนี้แล้ว
สัญญาจะซื้อจะขายบ้านคืออะไร
สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน คือ สัญญาที่ทำขึ้น เพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้จะซื้ออสังหาริมทรัพย์และผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นการแสดงเจตนาของทั้งสองฝ่าย มีการวางเงินมัดจำไว้เป็นประกัน ว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ภายในระยะเวลาที่ตกลงกัน ตามขั้นตอนที่กฏหมายกำหนด ทั้งนี้สัญญาจะซื้อจะขายบ้านจะเป็นสัญญาซื้อขายบ้านที่สมบูรณ์ต่อเมื่อ ผู้ซื้อและผู้ขายไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
หนังสือสัญญาขายที่ดิน (ท.ด. 13) คืออะไร ใช้ตอนไหน
หนังสือสัญญาขายที่ดิน หรือ ท.ด. 13 คือ หนังสือสัญญาตามรูปแบบของทางราชการ จดทะเบียนโดยเจ้าพนักงานที่ดิน ณ.สำนักงานที่ดิน ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตพื้นที่รับผิดชอบ เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายได้ดำเนินการตามข้อตกลง “สัญญาจะซื้อจะขาย” และทั้งสองฝ่ายหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้ชำระค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ ค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ในวันโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว
ทั้งนี้ กำหนดตามแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร (ผู้ประกอบการจัดสรรที่ดิน) ผู้จะขายจะแจ้งกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ให้ผู้จะซื้อทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน กรณีผู้ขายไม่ใช่ผู้ประกอบการจัดสรร คู่สัญญาอาจตกลงการแจ้งกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ตามที่เห็นสมควร
สัญญาจะซื้อจะขาย vs สัญญาซื้อขายที่ดิน ต่างกันอย่างไร
สัญญาทั้งสองประเภทนี้มีชื่อที่คล้ายคลึงกัน โดยใช้เพื่อการซื้อขายบ้านและที่ดินเช่นเดียวกันด้วย ทำให้หลายคนเกิดความสับสนว่า แล้วตกลงสัญญาทั้งสองเหมือนหรือแตกต่างกันอย่างไร ทำอย่างใดอย่างหนึ่งได้หรือไม่ เกี่ยวข้องกันหรือไม่ แล้วมีความสำคัญอย่างไรในแง่กฎหมายและการซื้อขาย ซึ่งความแตกต่างของสัญญาทั้ง 2 ประเภท คือ
1. ความสัมพันธ์ระหว่างสัญญาทั้งสองประเภท
สัญญาจะซื้อจะขาย คือ หนังสือสัญญาที่แสดงเจตจำนงว่า “จะซื้อและจะขาย” ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เกิดขึ้นตอนเริ่มต้นตกลงซื้อขาย โดยจะมี
- รายละเอียดของคู่สัญญา
- รายละเอียดสินทรัพย์
- ระบุโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.)
- ข้อตกลงต่าง ๆ รวมไปถึงรายละเอียดการวางเงินมัดจำเพื่อจองสินทรัพย์
สำหรับสัญญาจะซื้อจะขายจึงมีอีกชื่อว่า “สัญญาวางเงินมัดจำ” สัญญาประเภทนี้ ยังไม่ถือว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ แต่ทำขึ้นเพื่อตกลงว่า ผู้ขายจะขายและผู้ซื้อจะไปโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาเท่านั้น โดยส่วนใหญ่จะกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 1 – 3 เดือน หรือระยะเวลาตามที่ผู้ซื้อผู้ขายเห็นสมควรตกลงกัน เพื่อให้ผู้ซื้อเตรียมตัว
ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน หรือ ท.ด.13 คือ หนังสือสัญญาที่ทำขึ้นตามแบบที่ราชการกำหนด เมื่อผู้ซื้อผู้ขายได้ปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายครบถ้วนแล้ว และนัดวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ. สำนักงานที่ดิน มีการลงนามในหนังสือสัญญาขายที่ดินเพื่อยืนยันการซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์ของผู้ขายไปเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อ เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนขายตามขั้นตอนเรียบร้อยแล้ว การซื้อขายสมบูรณ์ตามที่กฏหมายกำหนด
2. ผลทางกฎหมาย
กฎหมายไม่ได้ระบุว่าต้องมีสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันปากเปล่าได้ เพียงแต่การทำสัญญาจะซื้อจะขายจะเข้ามาช่วยเรื่องคดีความ สามารถใช้เป็นหลักฐานในการดำเนินคดีฟ้องร้องได้ หรือเพื่อใช้เป็นเอกสารประกอบการยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน เมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วมีผลผูกพันคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย
ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน ถือเป็นหนังสือที่ยืนยันกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซื้อ หากปราศจากหนังสือสัญญาขาย ตามรูปแบบของทางราชการ และไม่มีการจดทะเบียน โดยเจ้าพนักงานที่ดิน ณ.สำนักงานที่ดิน ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตพื้นที่รับผิดชอบ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นโมฆะ ผู้ซื้อไม่ได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นแต่อย่างใด
3. จุดประสงค์ของสัญญา
สัญญาจะซื้อจะขาย คือ หนังสือที่แสดงเจตนาว่าผู้ขายจะขายและผู้ซื้อจะซื้อ และระบุข้อตกลงต่างๆ หากว่าคู่สัญญาผิดข้อตกลง อีกฝ่ายสามารถฟ้องร้องได้ เช่น ผู้ซื้อสัญญาว่าจะซื้อ แต่ไม่ซื้อ ผู้ขายก็สามารถริบเงินมัดจำได้ หรือผู้ขายสัญญาว่าจะขายแต่ไม่ขาย ผู้ซื้อก็สามารถฟ้องร้องให้ขายหรือเรียกร้องค่าเสียหายได้
ส่วนหนังสือสัญญาขายที่ดิน คือ หนังสือสัญญาตามแบบที่ราชการกำหนด จดทะเบียนโดยเจ้าพนักงานที่ดิน ที่ยืนยันการซื้อขายจริง เสร็จสิ้น และมีการโอนกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ให้เป็นของผู้ซื้อแล้ว
รายละเอียดสำคัญในสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน มีอะไรบ้าง
โดยรายละเอียดในหนังสือสัญญาซื้อขายบ้านโดยทั่วไป จะประกอบไปด้วยรายละเอียดเหล่านี้
ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน
1. วันที่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จะต้องระบุวันที่เซ็นสัญญาในส่วนหัวของสัญญา เพื่อแสดงวันที่มีผลทางกฎหมาย
2. รายละเอียดระหว่างคู่สัญญา
รายละเอียดระหว่างคู่สัญญา คือ ข้อมูลที่แสดงตัวตนของผู้จะซื้อและผู้จะขาย เพื่อกำกับว่าสัญญาจะซื้อจะขายบ้านทำขึ้นระหว่างผู้ใด
โดยข้อมูลจะประกอบไปด้วย ชื่อ อายุ ที่อยู่ “ผู้จะซื้อ” หรือ “ผู้จะขาย” ตามรายละเอียดในบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย และในสัญญาควรตรวจสอบข้อมูลให้ถูกต้องทั้งหมด หากชื่อคู่สัญญาผิด อาจมีผลทำให้สัญญาเป็นโมฆะได้
3. รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์
สัญญาจะซื้อจะขาย จะต้องมีรายละเอียดสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ เช่น เลขที่โฉนด ขนาดที่ดิน ชนิดสิ่งปลูกสร้าง เลขที่สิ่งปลูกสร้าง และเขตปกครองที่ที่ดินตั้งอยู่ (ตำบล อำเภอ จังหวัด)
4. ราคาซื้อขายและรายละเอียดการชำระเงิน
ในสัญญาต้องมีการกำหนดราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงซื้อขายอย่างชัดเจน ทั้งเป็นตัวเลขและตัวอักษร
ถ้าในกรณีที่มีการวางมัดจำแล้ว จะต้องระบุว่าผู้ซื้อได้ชำระมาก่อนแล้วเป็นจำนวนกี่บาท ชำระด้วยวิธีใด ควรระบุเลขอ้างอิง ธนาคาร สาขา พร้อมวันที่ชำระ จะชำระอย่างไร ผ่อนงวดละเท่าไร และยังมีเหลือในส่วนที่จะชำระเพิ่มเติมอีกเท่าไรในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน ต้องระบุให้ชัดเจน
5. ระยะเวลาของสัญญา และการกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์
ในสัญญาต้องมีการกำหนดระยะเวลา และการกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ภายในเวลาที่คู่สัญญากำหนด ตามที่เห็นสมควร
6. รายละเอียดค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์
ในสัญญาต้องมีการกำหนดผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น จากการโอนกรรมสิทธิ์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าภาษีเงินได้และอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ(ถ้ามี)
ตัวอย่าง กำหนดให้ผู้จะซื้อและผู้จะขายรับผิดชอบค่าธรรมเนียม ฝ่ายละครึ่ง หรือกำหนดให้ผู้จะขายรับผิดชอบค่าภาษีเงินได้และอากรแต่เพียงผู้เดียว เป็นต้น เพื่อป้องกันความขัดแย้งอันอาจจะเกิดขึ้นเมื่อทราบค่าใช้จ่ายที่แท้จริงในวันโอนกรรมสิทธิ์
7. ความรับผิดกรณีผิดสัญญา
ในสัญญาต้องกำหนดความรับผิดทั้งในส่วนของผู้จะซื้อหรือผู้จะขาย หากเกิดกรณีดังกล่าวขึ้น เช่น กรณีผู้จะซื้อผิดสัญญา เปลี่ยนใจไม่ซื้อ หรือไม่ไปโอนกรรมสิทธิ์ในวันตามที่ตกลงในสัญญา ให้ผู้จะขายยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย และริบเงินมัดจำที่วางไว้ได้
หรือกรณีผู้จะขาย ผิดสัญญาไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้จะซื้อในวันโอนกรรมสิทธิ์ ให้ผู้จะซื้อสามารถขอคืนเงินมัดจำได้และให้ฟ้องร้องให้ผู้จะขายมาดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา และเรียกค่าเสียหายต่างๆจากผู้จะขายได้
8. ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่นๆ
ข้อตกลงต่างๆ ระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขายอาจเป็นได้หลายกรณี เช่น รายละเอียดการยกเลิกสัญญา การคืนเงินมัดจำ การรับประกันบ้าน สัญญาว่าจะสร้างถนนทางเข้า-ออก การจดภาระจำยอมทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะก่อนหรือภายหลังจากโอนกรรมสิทธิ์ เป็นต้น ซึ่งจะระบุในส่วนท้ายของสัญญา เป็นรายละเอียดอีกส่วนที่ต้องใส่ใจว่าทั้งสองฝ่ายได้รับความเป็นธรรม
9. ส่วนลงชื่อคู่สัญญาและพยาน
ส่วนสุดท้ายของสัญญา คือ ส่วนลงชื่อรับทราบและยอมรับข้อตกลงการซื้อขายและเงื่อนไขอื่นๆ รับรองว่า สัญญาทำเป็นสองฉบับ โดยมีเนื้อหาเหมือนกันครบถ้วนสำหรับฝ่ายผู้ซื้อและฝ่ายผู้ขาย ซึ่งแต่ละฝ่ายจะต้องมีพยานในการรับทราบสัญญาฝ่ายละ 1 คน
สำหรับการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านหรือที่ดิน แม้ว่าส่วนลงชื่อจะอยู่ท้ายสัญญา ในกรณีที่สัญญามีจำนวนหน้ามากกว่าหนึ่งหน้า ควรเซ็นสัญญากำกับทุกหน้า
คำแนะนำก่อนทำและเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน
- ทำการตรวจสอบสภาพบ้านหรือที่ดินที่จะซื้อ
- ผู้ซื้อแสดงตน หรือผู้ขายแสดงตนว่าเป็นบุคคลผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินจริง เป็นผู้ที่สามารถทำสัญญาได้ โดยตรวจสอบจากบัตรประชาชนของทั้งสองฝ่าย
- ตรวจสอบความถูกต้อง ครบถ้วน ของข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายเป็นไปตามข้อตกลงหรือไม่ ก่อนลงนาม
นอกจากนี้ ถ้าภายหลังการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน คู่สัญญาผิดข้อตกลง เช่น ไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือตามงวดที่กำหนด หรือไม่สร้างถนนทางเข้าออกสำหรับพื้นที่ปิด คู่สัญญาก็สามารถนำสัญญาไปฟ้องร้องคู่สัญญาอีกฝ่ายและเรียกร้องค่าเสียหายได้เช่นกัน
สรุป หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน (ท.ด. 13)
สัญญาซื้อขายบ้าน มีชื่อเรียกอย่างเป็นทางการว่า “หนังสือสัญญาขายที่ดิน” (ท.ด. 13) ทำขึ้นเพื่อให้การซื้อขายบ้านและที่ดินมีผลตามกฎหมาย ยืนยันว่ากรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ เมื่อผู้ซื้อผู้ขายลงนามหนังสือสัญญาขายที่ดิน (ท.ด.13) และผู้ซื้อมีการชำระราคาทรัพย์สินให้แก่ผู้ขายครบถ้วน คู่สัญญาชำระค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ครบถ้วน เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนขาย ในขั้นตอนสุดท้าย หนังสือสัญญาขายที่ดิน (ท.ด.13) เก็บไว้ ณ สำนักงานที่ดิน 1 ฉบับ มอบให้ผู้ซื้อ 1 ฉบับ
การซื้อขายบ้านเป็นเรื่องใหญ่และมีรายละเอียดขั้นตอนมากมายที่ต้องทำความเข้าใจ แม้สัญญาอาจจะดูเป็นเรื่องยุ่งยาก แต่หากมีเรื่องที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายเข้ามา “สัญญา” คือสิ่งที่จะช่วยไม่ให้คุณเสียเปรียบ
แนะนำสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยจาก ธอส.
หากคุณกำลังมองหาสินเชื่อสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย ธนาคารอาคารสงเคราะห์มีรายละเอียดข้อเสนอสินเชื่อบ้าน มานำเสนอให้กับคุณ!
โดยเรามีสินเชื่อที่เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในทุกระดับ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อย และปานกลาง หรือกลุ่มผู้มีรายได้สูง ก็มีผลิตภัณฑ์หลากหลายที่สามารถตอบสนองความต้องการได้อย่างเหมาะสม
หากคุณสนใจขอสินเชื่อบ้านจาก ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ >>> ได้ที่นี่
เรามีผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่คอยให้คำแนะนำ พร้อมเปรียบเทียบและยื่นข้อเสนอด้านสินเชื่อที่ดีที่สุดให้กับคุณ ติดต่อเราได้ที่